一、登记备案与预售合同的效力

登记备案与预售合同的效力问题存在一定关联，但又有各自特点。

从预售合同的效力来看，依法成立的合同，自成立时生效。只要买卖双方具备相应民事行为能力，意思表示真实，合同内容不违反强制性规定和公序良俗，该预售合同就对双方具有法律约束力，双方应按约定履行各自义务。

而登记备案主要起到行政管理和公示作用。一方面，它是房地产管理部门对预售进行监管的一种手段，有助于规范房地产市场秩序，防止开发商一房多卖等损害购房者利益的行为。另一方面，登记备案具有一定的公示效力，让社会公众可以了解房屋的预售情况。

不过，登记备案并非预售合同生效的要件。即使未进行登记备案，只要预售合同本身符合生效条件，依然是有效的。但未经登记备案，购房者可能面临一些潜在风险，比如在开发商一房多卖时，未备案的购房者在权利保护上可能处于相对不利地位。总之，预售合同效力主要依据合同自身的成立要件判断，登记备案有其管理和公示意义。

二、预售合同等于幺

预售合同不等于网签。二者存在明显区别：

一是概念不同。预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付或房价款的合同，是买卖双方就房屋买卖相关事宜达成的书面协议，明确双方权利义务。而网签是指交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并将合同信息公布在网上的过程。

二是作用不同。预售合同主要是保障买卖双方在房屋交易中的权益，规范双方的交易行为，确定房屋价格、交付时间等具体事项。网签的作用更多在于行政管理和市场监管，通过网络备案系统，防止一房多卖等欺诈行为，保障房地产市场的交易秩序。

三是时间顺序不同。一般是先签订预售合同，之后再进行网签备案。总之，预售合同是基础的交易合同，网签是对合同的一种管理和公示手段。

三、房屋预售合同可否变更

房屋预售合同在一定条件下是可以变更的。具体情况如下：

一是双方协商一致变更。根据相关法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。在房屋预售合同中，买卖双方若就合同的某些条款达成新的合意，比如变更房屋的交付时间、付款方式等，只要不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体或者第三人利益，这种变更就是有效的。

二是因法定事由变更。例如出现不可抗力等不可预见、不可避免且不能克服的客观情况，导致合同无法按原约定履行，当事人可依据法律规定和实际情况对合同进行变更。但需注意，变更应遵循法定程序和要求。

三是因重大误解、显失公平等可撤销事由变更。若一方在签订预售合同时存在重大误解，或者合同内容显失公平，受损害方有权请求人民或者机构予以变更。

总之，房屋预售合同的变更需符合法律规定和相关程序，以保障双方的合法权益。

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