一、预售合同是正规合同吗,法律上如何认定

预售合同是正规合同。从法律角度来看，有如下认定依据：

（一）主体合格。预售合同的签订主体需具备相应的民事行为能力和权利能力。比如房地产开发企业进行，应当取得预售许可证明等相关资质，购房者也需具备签订合同的能力，这样合同主体才符合法律要求。

（二）意思表示真实。双方在签订预售合同时，必须是基于真实意愿，不存在欺诈、胁迫等导致意思表示不真实的情形。例如，开发商不能故意隐瞒房屋的重大瑕疵来诱导购房者签订合同。

（三）内容合法。预售合同的条款不得违反的强制性规定，不能损害国家、集体或第三人利益。包括对房屋的基本情况、价格、付款方式、交房时间等约定都应明确且合法。

（四）形式合法。一般而言，预售合同应当采用书面形式，以确保合同内容的明确和固定，便于双方履行和纠纷解决。

只要预售合同满足上述条件，在法律上就是正规有效的合同，对双方当事人具有法律约束力。

二、商品房预售合同的国家干预性体现在哪些方面

商品房预售合同的国家干预性主要体现在以下几方面：

（一）对预售主体资格的严格限定。开发商进行商品房预售，必须满足一系列法定条件，如取得证书、持有规划许可证等。只有具备相应资质和条件的开发商，才被允许从事预售活动，以保障购房者的基本权益和房地产市场的规范发展。

（二）对预售合同登记备案的要求。商品房预售合同需向相关部门进行登记备案，通过这种方式，国家能够对预售行为进行监督管理，防止开发商一房多卖等欺诈行为的发生，确保交易的安全与稳定。

（三）在预售资金监管方面。国家规定开发商收取的预售资金需存入专门账户，按照规定用途使用，主要用于工程建设等相关支出。这样可以避免开发商挪用预售资金，保障商品房建设的顺利进行，从而保障购房者能够按时获得符合约定的房屋。

（四）对预售合同内容的规范。相关法律法规对商品房预售合同的必备条款、格式条款等作出规定，以防止开发商利用合同优势地位侵害购房者权益，平衡双方的权利义务关系。

三、商品房预售合同备案怎么做法律规定

商品房预售合同网签备案有明确的法律规定及操作流程，具体如下：

开发企业需在取得商品房预售许可证后，通过管理系统和购房人进行合同网签。网签时，应将相关信息准确录入系统，包括房屋基本情况、买卖双方身份信息、价格、付款方式等合同主要条款。

网签完成后，开发企业应及时向房地产管理部门申请备案。备案时需提交商品房预售合同等必要材料，房地产管理部门会对提交的材料进行审核。审核主要关注合同内容是否符合法律法规规定，是否存在损害国家、集体或第三人利益等情形。

若材料齐全且符合规定，房地产管理部门将予以备案，并在合同上加盖备案专用章。备案完成后，合同即具有法律效力，对买卖双方均有约束力。若发现网签备案信息有误，可在规定期限内按程序申请变更或撤销，但需提供合法有效的证明材料，经审核批准后方可进行相应操作。

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