一、二手房买卖合同中的违约金怎么约定

在二手房买卖合同中约定违约金，需注意以下要点：

（一）明确违约情形。详细列举可能构成违约的各种情况，比如卖方未按时交房、未按约定办理产权过户手续，买方未按时支付房款等，确保双方对何种行为构成违约有清晰认识。

（二）确定违约金的计算方式。可以采用固定金额的方式，即明确约定一旦发生特定违约情形，违约方需支付一定数额的违约金；也可以采用比例计算的方式，例如按照合同总价款的一定百分比来计算违约金，常见的比例在10%至20%左右，但具体比例可由双方协商确定。

（三）设定违约金上限。为避免违约金过高或过低导致不公平的情况，可约定一个合理的上限。若违约金过高，违约方可能会主张调整；若过低，则可能无法有效弥补守约方的损失。

（四）约定损失赔偿的计算方法。除违约金外，若守约方因违约方的违约行为遭受其他损失，应明确损失的计算范围和方法，以便在发生纠纷时能够准确确定额。

总之，违约金的约定应具体、明确、合理，以保障合同的顺利履行和双方的合法权益。

二、后转让房屋如何变更合同

买房后转让房屋变更合同，需按以下步骤进行：

（一）征得贷款银行同意。因房屋处于抵押状态，转让需银行认可。一般要向银行提出申请，说明转让原因、提供受让人相关信息等，银行会审核受让人还款能力等情况，同意后方可进行后续操作。

（二）买卖双方签订房屋转让合同。明确房屋价格、付款方式、交房时间等关键条款，确保双方权利义务清晰。

（三）办理手续。买卖双方持、、贷款合同、转让合同等相关材料，前往房产管理部门和贷款银行办理合同主体变更登记。房产管理部门会对房屋产权变更进行审核登记，银行则会更新贷款合同中的借款人信息等。

（四）完成相费缴纳。根据规定，转让房屋可能涉及、等税费，买卖双方应按规定及时足额缴纳。

完成上述步骤后，房屋转让的合同变更基本完成，受让人成为新的房屋所有权人和贷款还款人。

三、买方违约原合同有效吗

房屋买卖合同买方违约时，原合同依然有效。具体分析如下：

合同的有效性取决于其是否满足法定的生效要件。一般而言，房屋买卖合同只要是双方真实意思表示，内容不违反的强制性规定，不违背公序良俗，且双方具备相应的民事行为能力，合同即自成立时生效。

买方违约只是违反了合同约定的义务，并不影响合同本身的效力。例如，买方未按照合同约定的时间支付房款，这是其违约行为，但不能因此否定整个合同的有效性。

在买方违约的情况下，卖方可以依据有效的合同约定，要求买方承担违约责任。违约责任的承担方式有多种，比如继续履行合同、采取补救措施、赔偿损失等。如果买方的违约行为致使合同目的无法实现，卖方还可以依法，但这并不改变合同在违约行为发生前及解除前的有效性。

总之，房屋买卖合同买方违约不影响原合同的效力，卖方有权根据合同及法律规定维护自身合法权益。

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