一、卖房定金合同可以违约吗

卖房定金合同不能随意违约。

在定金合同中，定金具有担保性质。如果是收受定金的一方违约，应当双倍返还定金。比如卖方收了买方的定金后，又不想卖房了，这种情况下卖方需双倍返还定金给买方。如果是支付定金的一方违约，即买方支付定金后不想了，那么定金不予退还。

不过存在一些特殊情况可能影响定金合同的效力，例如合同存在欺诈、胁迫等可撤销的情形，或者合同违反的强制性规定而无效。但如果不存在这些特殊情形，当事人应当遵守定金合同的约定，否则就要承担相应的定金罚则。

二、卖房方违约如何终止合同

如果卖房方违约，要终止合同可以通过以下方式：

（一）协商解除

1. 首先与卖房方进行协商，明确指出其违约行为，并提出终止合同的要求。双方可以就后的相关事宜，如已付款项的退还、违约责任的承担等进行协商并达成一致意见，然后签订的协议。

（二）法定解除

1. 如果卖房方的违约行为符合法定解除合同的条件，那么可以直接通知卖房方解除合同。例如，卖房方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；或者卖房方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务等情况。

2. 在法定解除的情况下，解除合同的通知到达卖房方时合同即解除。同时，买房方可以要求卖房方承担违约责任，赔偿因违约造成的损失，例如房价上涨带来的差价损失、已支付款项的利息损失等。如果双方对违约责任有争议，可以通过诉讼或者的方式解决。

三、卖房违约合同里如何约定

在卖房合同中约定违约条款可以从以下几方面着手：

**（一）违约情形的明确**

1. 明确卖方可能的违约情形，例如未能按时交付房屋，房屋存在未披露的重大瑕疵影响正常交易，或者卖方单方面毁约不再出售房屋等情况。

2. 对于产权方面，如果卖方未能保证产权清晰，导致房屋存在产权纠纷影响交易，也应列为违约情形。

**（二）违约责任的承担方式**

1. 违约金的约定。可以根据房屋总价的一定比例设定违约金，如房屋总价的10% - 20%等。这个比例需要合理，既起到约束卖方的作用，又不能过高而显失公平。

2. 赔偿损失。除了违约金之外，应明确卖方违约需赔偿买方因交易失败而遭受的直接损失，如买方已支付的中介费、房屋评估费等。

3. 继续履行的约定。如果买方要求，在卖方违约的情况下，卖方有义务继续履行合同，完成房屋的交易。这有助于保护买方的权益，尤其是在房价波动时，防止卖方恶意违约。

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