一、商品房买卖合同中出卖人的违约情形有哪些

在商品房买卖合同中，出卖人常见的违约情形主要有以下几种：

（一）逾期交房。出卖人未能按照合同约定的时间将房屋交付给买受人，影响买受人对房屋的正常使用。比如约定2023年6月交房，却拖延至8月才交付。

（二）房屋质量问题。交付的房屋存在主体结构质量不合格，或者其他严重影响正常居住使用的质量问题，如墙面渗水、屋顶漏雨等，未达到合同约定的质量标准。

（三）擅自变更规划设计。出卖人未经买受人同意，擅自改变房屋的规划、设计，如改变小区的绿化布局、增加建筑物等，影响了买受人所购房屋的使用和价值。

（四）产权瑕疵。未能在约定时间内为买受人办理房屋产权登记手续，或者房屋存在产权纠纷，导致买受人无法顺利取得房屋产权。

（五）虚假宣传。在销售过程中进行虚假宣传，如夸大房屋配套设施、周边环境等，与实际交付情况不符，对买受人构成欺诈。

二、合同霸王条款买方可以更改吗

商品房预售合同中的霸王条款，买方在一定情况下可以争取更改。

一方面，若该条款存在违反强制性规定的情形，根据相关法律，此类条款应属无效。比如，某些条款限制了买方的基本权利，或者免除了开发商本应承担的法定责任等，这种情况下，买方有权要求确认该条款无效，进而促使合同条款进行更改。

另一方面，若条款存在显失公平、重大误解等可撤销的情形，买方可以向或机构申请撤销该条款。例如，开发商利用自身优势地位，在合同中设置明显不合理、对买方极为不利的条款，且买方在订立合同时并非出于真实的意思表示。

然而，若合同条款不存在上述法定的无效或可撤销情形，且双方已经签字确认，一般较难更改。但买方可以尝试与开发商协商，若开发商同意，双方可通过签订补充协议等方式对相关条款进行修改。

三、签订合同后多久可以办理手续

签订买房合同后办理贷款手续的时间并无固定标准，通常会受多种因素影响。

一方面，从合同约定来看，买卖双方可在中明确约定办理贷款手续的时间节点。一般而言，在签订合同后的数日内到一个月左右较为常见。比如，有的合同会约定在签订合同后7个工作日内，购房者需准备好贷款资料并向银行提交贷款申请。

另一方面，实际操作中，银行的流程和效率也会影响办理时间。若额度充足、审批流程顺畅，购房者提交资料齐全且符合要求，可能较快完成审批，大约15至30天左右能完成贷款手续。但若银行额度紧张或遇到复杂情况，审批时间可能会延长，数月的情况也可能存在。

此外，购房者自身准备资料的情况也很关键。若资料准备不充分，需反复补充，也会导致办理时间推迟。

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