一、延期交房违约金能抵物业费吗

延期交房违约金一般不能直接抵物业费，具体分析如下：

从合同性质来看，购房合同与物业服务合同是两个相互独立的合同。购房合同中开发商承担的是按时交房的义务，若延期交房需支付违约金，这是对开发商违约行为的一种惩罚性赔偿。而物业服务合同是业主与物业服务企业之间关于物业服务的约定，物业费是业主享受物业服务应支付的费用。

从法律关系主体角度，延期交房涉及的是业主与开发商之间的法律关系；而物业费缴纳涉及的是业主与物业服务企业之间的法律关系。主体不同，权利义务也不同，不能简单将二者相互抵消。

不过，在特定情况下，若开发商与物业服务企业存在关联关系，且经业主、开发商和物业服务企业三方协商一致，达成以延期交房违约金抵物业费的协议，那么在这种情况下是可以进行抵扣的。但若无相关约定，一般不能直接抵扣。

二、开发商自持物业怎么

开发商自持物业办理房产证，通常需按以下步骤进行：

一是准备相关材料。包括、建设用地规划许可证、规划许可证、建筑工程施工许可证、销售（预售）许可证等“五证”，以及房屋竣工验收备案表、购房合同、购房发票等。

二是进行初始登记。开发商需向当地房地产管理部门提出初始登记申请，提交准备好的材料。房地产管理部门会对材料进行审核，核实房屋的相关信息，如面积、用途等，确认无误后予以登记。

三是缴纳相费。这涉及、等多种税费，具体缴纳标准和金额根据当地规定执行。缴纳完成后，税务部门会出具。

四是申请办理房产证。开发商凭借完税证明及其他相关材料，再次向房地产管理部门申请办理房产证。经审核通过后，房地产管理部门会依法颁发，确认开发商对自持物业的产权。

三、应该谁来承担租房子物业费

在租房情境中，物业费的承担主体需根据具体情况确定：

一是看约定。若租赁合同中明确约定由承租人承担物业费，那么承租人就应当按照约定向物业服务企业缴纳物业费。因为合同具有法律效力，双方应依约履行各自义务。

二是若租赁合同没有约定或约定不明确。通常情况下，物业费应由房屋的所有权人即出租人承担。因为物业服务的对象主要是房屋及其附属设施等，而房屋所有权人是物业的实际受益人之一。但在实际居住使用过程中，承租人实际享受了物业服务，从公平合理角度出发，承租人也可能需要承担一定比例或全部物业费，之后可与出租人协商分担问题。

总之，在确定租房子物业费由谁承担时，先看合同约定，无约定时再根据实际情况合理判断分担主体。

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