一、延期交房的违约赔偿金可以用来抵扣物业费吗

延期交房的违约赔偿金一般不可以用来抵扣物业费。主要有以下几点原因：

其一，二者法律性质不同。延期交房违约赔偿金是开发商因未按合同约定按时交房而应承担的违约责任赔偿，是基于产生的。而物业费是业主基于物业服务合同，为享受物业服务企业提供的各项服务而应支付的费用，二者分属不同的法律关系。

其二，合同主体不同。房屋买卖合同的主体是业主与开发商，而物业服务合同的主体是业主与物业服务企业。开发商的违约行为不能由物业服务企业来承担后果，反之，物业服务企业提供的服务也不能替代开发商履行交房义务。

其三，支付对象不同。违约赔偿金应支付给业主，用于弥补业主因延期交房所遭受的损失；物业费则应支付给物业服务企业，用于维持小区的正常运营和服务。

因此，从法律角度看，延期交房的违约赔偿金不能用来抵扣物业费。

二、房屋过了保质期漏水物业不管怎么办

若房屋过了保质期漏水而物业不管，可采取以下措施：

其一，查看物业服务合同。明确合同中关于房屋维修养护等方面的具体约定，若物业的不作为违反了合同条款，可依据合同要求其履行职责。业主可向物业发送书面通知，明确指出漏水问题及要求其解决的诉求，保留相关凭证。

其二，向业主委员会反映。业主委员会可代表业主与物业进行沟通协商，督促物业解决漏水问题。若协商无果，业主委员会可依据相关规定及程序，考虑更换物业服务企业。

其三，向相关部门投诉。可向当地的房地产行政主管部门或物业管理协会等反映情况，相关部门会对物业的行为进行调查和处理。

其四，若因物业的不作为给业主造成了经济损失，业主可收集相关证据，如漏水造成的财产损失清单、维修费用凭证等，通过法律途径，向人民提起诉讼，要求物业承担相应的赔偿责任。

三、办不下来还需要吗

房产证办不下来与是否需要交物业费是两个不同的法律关系问题，通常情况下，即使房产证办不下来，业主也需要缴纳物业费。

一方面，物业服务合同是业主与物业服务企业之间的约定。物业服务企业按照合同约定为小区提供了诸如安保、环境卫生、公共设施维护等服务，业主实际上享受了这些服务，根据权利义务对等原则，业主就应当支付相应的物业费。

另一方面，房产证办不下来可能是由于开发商的原因，比如相关手续不全、违规建设等，但这并不能成为业主拒绝缴纳物业费的合法理由。如果是开发商的问题导致房产证无法办理，业主可以通过法律途径向开发商主张权利，要求其承担违约责任、协助等，但不能以此对抗物业服务企业的服务收费请求权。

不过，如果物业服务企业没有按照合同约定提供相应的服务，或者服务质量严重不达标，业主可以根据实际情况，通过合法程序主张减少物业费的缴纳。

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