买房是人生大事，但首付怎么算却让很多人一头雾水，明明看好的房子标价100万，为什么实际首付要多出好几万？首付金额并不是简单的“总房价×首付比例”，而是受多种因素影响，今天我们就从专业角度，帮你拆解首付背后的隐藏规则。

**首付计算的三大核心要素

1、房款首付比例：根据现行政策，首套房通常需支付总房价的20%-30%，二套房则可能高达50%-70%，例如总价100万的房子，首套房首付最低20万，但注意，具体比例需结合当地政策、银行放贷要求及开发商规定，部分城市首套房可能需25%起。

2、税费与附加费用：契税（1%-3%）、维修基金（约50-200元/㎡）、开发商代收费用（如燃气初装费）等均需在签约时支付，这些费用往往被忽略，导致实际首付比预期多出3%-5%。

3、银行评估价影响：若银行对房屋的评估价低于成交价（常见于二手房），差额部分需购房者补足，例如成交价100万，银行评估价90万，即使按30%首付比例，仍需补交（100万-90万×70%）= 27万首付，而非30万。

**解决方案：三步精准计算你的首付

1、确认购房资格与贷款政策：向当地房管局或银行查询首付比例、限购政策，尤其注意公积金贷款与商业贷款的差异（公积金贷款首付比例通常更低）。

2、拆分“总房款”构成：将房价、税费（契税+维修基金）、开发商代收费用分开计算，建议预留总房价5%作为备用金。

3、提前做贷款预审：通过银行或专业机构评估房屋价值，避免因评估价不足导致首付缺口，可要求中介提供近期同小区成交评估报告作为参考。

**相关法条依据

- 《商品房销售管理办法》第十一条：开发商需明示价格及收费项目，不得捆绑非购房必要费用。

- 《住房公积金管理条例》第十六条：公积金贷款首付比例由各地住房公积金管理中心根据实际情况制定。

- 《商业银行房地产贷款风险管理指引》：银行需根据借款人信用状况、房屋评估价综合确定贷款额度。

房子首付的计算本质是“政策+金融+交易细节”的综合结果，购房者切忌只看房价表面数字，务必提前核实政策红线、预留税费空间，并通过专业评估规避“首付刺客”。首付只是买房的第一道门槛，后续月供压力更需理性评估，做好功课，才能让买房这件大事少走弯路！

房子首付到底怎么算？搞懂这几点避免被坑！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。