一、开发商迟迟不给办房产证违约金怎么算的

在开发商迟迟不给办房产证的情况下，违约金的计算通常遵循以下规则：

一是看合同约定。中一般会对开发商的期限及逾期违约责任作出明确约定。如果合同约定了具体的违约金计算方式，比如按照已付购房款的一定比例按日或按月计算，那么就应按照合同约定执行。例如，约定按已付房款的万分之一每日支付违约金，若购房款为100万元，逾期10天，违约金就是1万元。

二是若合同没有约定或者约定不明确。根据相关司法解释，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

购房者在主张违约金时，应注意收集相关证据，如购房合同、付款凭证、催告开发商办证的通知等。若与开发商协商不成，可以通过向提起诉讼的方式，要求开发商承担违约责任，支付违约金并及时办理房产证，以维护自身合法权益。

二、开发商延期交房怎样和开发商谈价

与开发商就延期交房谈价，可从以下几方面着手：

其一，收集证据。先梳理好开发商延期交房的相关证据，如合同约定交房日期、实际未交房的事实证明、开发商通知延期的相关文件等，有充分证据才能在谈判中占据主动。

其二，明确法律依据。依据《》等相关法律规定，开发商延期交房构成违约，需承担违约责任。购房者可要求开发商支付违约金，违约金数额一般按合同约定计算，若合同约定不明或过低，可参照同地段同类房屋租金标准主张赔偿。

其三，主动沟通协商。主动与开发商相关负责人联系，以平和理性态度表明自身诉求，指出其延期交房的违约行为，要求给予合理赔偿方案，如适当降低房价、增加装修标准或给予一额补偿等。若协商不成，可考虑向房地产主管部门投诉或通过法律途径解决，以维护自身合法权益。

三、开发商未按时交房有哪些免责情形

开发商未按时交房的免责情形主要有以下几种：

一是不可抗力因素。例如自然灾害，像地震、洪水、台风等，这些不可预见、不可避免且无法克服的客观情况，若对房屋建设造成实质性影响，导致无法按时完工交房，开发商可免责。

二是政府行为。比如政府因公共利益需要，对进行规划调整、征收土地、责令停工等行政行为，使得工程进度受阻，交房时间被迫延迟，这种情况下开发商一般无需承担违约责任。

三是社会异常事件。像战争、罢工、大规模疫情等社会异常现象，严重影响施工进度的，开发商也可能免责。不过，开发商需要及时通知购房者相关情况，并提供有效的证明文件，如政府部门出具的相关公告、证明，或者专业机构的鉴定报告等，以证实确实存在免责事由，且需在免责事由消除后尽快交房。

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