一、如何界定租凭合同违约

租赁合同违约的界定主要从以下方面来看：

（一）违反合同约定的义务

1. 租金支付方面。如果承租方未按照合同约定的金额、时间、方式支付租金，这就构成违约。例如合同规定每月1号支付租金，承租方逾期未付或者少付。

2. 房屋使用方面。承租方若改变租赁房屋用途，未经出租方同意进行改造、破坏房屋结构等，属于违约。比如合同约定用于居住，承租方却将房屋用作商业仓库。

（二）违反合同约定的期限

1. 租赁期限方面。若承租方在租赁期未满时擅自，或者到期后拒不腾退房屋，是违约行为。同样，出租方如果提前收回房屋，在没有合法事由的情况下，也构成违约。

2. 通知期限方面。有些合同规定在一定情况下要提前通知对方，如续租、解约等，如果未按规定期限通知，也可能被认定为违约。

（三）其他约定事项

如果租赁合同中有特殊约定，如房屋的维护责任、相关费用的承担等，一方不履行相应义务时，也属于违约行为。例如合同约定出租方负责维修房屋的水电设备，但是出租方在设备损坏时拒不维修。

二、什么是租赁合同违约

租赁合同违约是指在租赁合同履行过程中，合同一方或双方未按照合同约定履行各自的义务。

从出租方角度来看，违约情形可能包括未按约定时间交付租赁物、交付的租赁物不符合合同约定的标准（如房屋面积不符、设备存在故障等）。从承租方角度而言，违约可能表现为未按时支付租金、未经出租方同意擅自转租、对租赁物进行不合理的使用造成损坏、未在租赁期满时按约定返还租赁物等。

一旦发生违约行为，违约方需要承担相应的违约责任。违约责任的承担方式通常在租赁合同中有约定，可能包括继续履行合同、赔偿损失（如支付违约金弥补对方的经济损失等）、采取补救措施（如承租方修复损坏的租赁物等）。

三、如何破解租赁合同违约

破解租赁合同违约可以从以下方面着手：

（一）合同条款审查

1. 仔细查看租赁合同中关于违约条款的具体规定，明确双方的权利和义务。如果违约方的违约行为不符合合同约定的违约情形，可据此进行抗辩。

2. 确认违约条款是否公平合理，若存在显失公平的情况，可通过法律途径请求调整。

（二）证据收集

1. 收集与违约相关的证据，如书面通知、聊天记录、照片、视频等。例如，若房东未按约定维修房屋影响租客使用，租客应留存相关沟通记录及房屋现状的证据。

2. 对于违约造成的损失，要提供证据证明损失的具体数额和因果关系，如因房东提前解约导致租客重新找房产生的中介费等额外支出的凭证。

（三）协商解决

1. 尝试与违约方进行协商，提出合理的解决方案，如调整租金、延长租赁期限以弥补违约造成的不便或损失等。

2. 在协商过程中，可以引入中立的第三方，如居委会或行业协会等进行调解，促成双方达成和解协议。

（四）法律途径

1. 如果协商不成，可以向有管辖权的人民提起诉讼，要求违约方承担违约责任，如赔偿损失、继续履行合同等。

2. 根据条款，向约定的仲裁机构申请仲裁解决争议。

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