一、购房合同超时违约怎么办

如果购房合同存在超时违约的情况，可以按照以下方式处理：

（一）违约方为卖方

1. 要求履行合同与赔偿

买方可以要求卖方继续履行购房合同，按照合同约定的时间完成房产的交付等义务。同时，买方有权要求卖方赔偿因超时违约造成的损失，例如买方额外支出的租房费用（如果是因为卖方未按时交房导致买方无法入住而租房）等。

2. 解除合同与赔偿

买方也可以选择解除购房合同。在这种情况下，卖方应当返还买方已支付的购房款，并按照合同约定支付违约金。如果合同未约定违约金或者约定的违约金低于买方的实际损失，买方可以要求卖方赔偿实际损失。

（二）违约方为买方

1. 卖方要求履行合同与赔偿

卖方可以要求买方继续履行合同，支付购房款等。同时，卖方有权要求买方赔偿因超时违约造成的损失，比如房价波动带来的损失（如果房价下跌，卖方可能遭受的差价损失）。

2. 卖方解除合同与没收定金或要求赔偿

卖方有权按照合同约定解除合同，没收买方已支付的定金。如果合同约定的定金不足以弥补卖方的损失，卖方还可以要求买方赔偿超出定金部分的损失。

二、购房合同违约金怎么付

购房合同违约金的支付方式需根据合同约定和法律规定来确定。

（一）合同有约定的情况

1. 如果购房合同中明确约定了违约金的具体数额，那么违约方就应当按照该数额进行支付。例如，合同约定违约方需支付10万元违约金，当违约情形发生时，就应支付10万元。

2. 若合同约定的是违约金的计算方式，比如按照购房款的一定比例（如5%）计算，那就根据购房款的金额算出具体的违约金数额支付。

（二）合同没有约定的情况

1. 可以按照违约行为给对方造成的实际损失来确定违约金数额。损失包括直接损失和间接损失。例如，因卖方违约导致买方重新购房多支出的购房款差价等就属于直接损失。

2. 若双方对违约金数额无法协商确定，受损害方可以向起诉，由法院根据案件具体情况，综合衡量违约方的过错程度、合同履行情况等因素确定合理的违约金数额。

三、预约多少

买房预约合同的违约金数额没有一个固定的标准。

（一）如果合同中有约定，一般按照合同约定来确定违约金数额。只要该约定是双方真实意思表示，且不违反的强制性规定，法院通常会尊重该约定。例如，双方约定违约金为合同总金额的10%，那么在一方违约时就按此比例计算。

（二）如果合同没有约定违约金数额。受损害方可以要求违约方赔偿因违约所造成的损失，损失包括直接损失和间接损失。直接损失如为订立正式购房合同而做准备所花费的费用，间接损失如因房价波动造成的差价损失（在房价上涨时，守约方丧失了以预约合同约定价格购买房屋的机会；房价下跌时，守约方因信赖预约合同而放弃了其他购房机会遭受的损失）。不过，守约方需要对损失进行举证。

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