一、买拍卖房要确认什么事项

购买拍卖房时，需确认以下重要事项：

一是房屋产权状况。要核实房屋是否存在多个共有人，避免后续出现产权纠纷。同时，确认产权是否清晰，有无抵押、查封等限制交易的情形，确保能够顺利办理过户手续。

二是房屋现状。详细了解房屋的实际状况，包括是否存在质量问题、是否有人居住或租赁。若房屋存在质量瑕疵，可能需要投入额外资金修复。若房屋存在合法有效的租赁关系，根据“买卖不破租赁”原则，即使购买了房屋，也可能无法立即入住。

三是土地性质。明确土地是出让还是划拨性质。如果是划拨土地，在办理过户时可能需要补缴，这会增加购房成本。

四是税费负担。了解拍卖公告中关于税费承担的约定，明确买卖双方各自应承担的税费项目和金额，避免因税费问题产生争议。

五是当地政策。关注当地房地产政策，如限购政策等，确保自己符合购房条件，以免无法完成交易。

二、一方擅自卖房有效吗

一方擅自卖房的效力需分情况判断：

若房屋为一方个人财产，其有权自行处分，擅自卖房行为通常是有效的。比如一方婚前购买且登记在自己名下的房产，出售时无需经过他人同意。

若房屋为，一方擅自卖房的行为效力待定。夫妻对共同财产有平等的处理权，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持，此时房屋买卖有效；但若第三人不符合善意取得条件，比如明知房屋为夫妻共同财产且一方擅自出售，另一方有权主张房屋买卖无效，追回房屋。

若房屋是其他共有形式，如家庭共有等，同样需经共有人同意，擅自出售且未经追认，一般认定为无效，但第三人符合善意取得条件的除外。

三、卖房没过户能反悔吗

在卖房没过户的情况下，一般是可以反悔的，但需要承担相应的法律后果。具体分析如下：

从合同效力角度看，签订后，只要符合合同生效要件，合同即成立并生效，双方都应按约定履行义务。但在房屋未过户时，房屋所有权并未发生转移，仍归卖方所有。

从违约责任角度，若卖方反悔不想卖房，构成违约。买方可以要求卖方继续履行合同，协助办理过户手续。若卖方明确表示不履行或经催告后仍不履行，买方除了可以要求外，还可以要求卖方承担违约责任，赔偿因违约给买方造成的损失，包括房屋差价损失等。

若双方在合同中约定了条款，卖方反悔还需按照双倍返还定金。总之，卖房没过户虽可反悔，但违约方需承担相应法律责任。

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