一、购房合同附加协议是否有效

购房合同附加协议在满足一定条件时是有效的。

其一，签订主体需适格。即签订附加协议的双方应具备相应的民事行为能力，能够独立承担。比如，购房者需为完全民事行为能力人，开发商应具备合法的经营资质。

其二，内容需合法合规。附加协议的条款不能违反的强制性规定，也不能违背公序良俗。例如，不能约定排除购房者依法享有的基本权利，或者设置不合理的免责条款。

其三，意思表示需真实。双方签订附加协议应是出于真实意愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。若一方通过不正当手段使另一方签订协议，受损害方有权请求撤销该协议。

其四，形式符合要求。一般应以书面形式订立，且双方应签字或盖章确认。

只要购房合同附加协议符合上述条件，就具有法律效力，对双方当事人均有法律约束力，双方应按照协议约定履行各自义务。

二、有购房合同能办房照吗

仅持有购房合同通常不能直接办理房照，还需要满足一系列其他条件并准备相关材料。

一方面，办理房照即房屋产权登记，除购房合同外，还需开发商完成项目的相关建设及审批手续。比如，开发商需取得《建设用地规划许可证》《规划许可证》《建筑工程施工许可证》以及《销售（预售）许可证》等证件，以确保房屋建设及销售的合法性。若开发商手续不全，即便有购房合同，也无法办理房照。

另一方面，购房者自身也需完成相费缴纳等义务。例如，需缴纳、等费用，取得相应的等材料。同时，房屋需通过竣工验收等程序，确保房屋质量符合标准。

只有在开发商手续完备、房屋验收合格，且购房者履行完自身相关义务，备齐包括购房合同在内的所有必要材料后，才可以向部门申请办理房照。

三、购房合同算吗

购房合同不算不动产证，二者存在明显区别。

从性质上看，购房合同是买卖双方就房屋买卖事宜达成的协议，明确双方的权利和义务，是一种契约文书。它主要约定房屋的价格、付款方式、交房时间等具体交易事项，保障交易的顺利进行。

从法律效力来看，购房合同约束的是买卖双方的行为，证明双方存在房屋买卖的法律关系。而不动产证是由不动产登记机构依法颁发的，用以证明权利人对特定不动产享有所有权或他项权利的法定凭证。

从作用方面，购房合同是购房过程中的重要文件，是办理不动产证的依据之一。但只有不动产证才能真正在法律上确认房屋的归属，具有公示公信的效力。比如在房屋转让、抵押等交易中，不动产证是必须的权属证明文件，而购房合同不能替代其发挥作用。

综上，购房合同和不动产证是不同的法律文件，不能将购房合同等同于不动产证。

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