一、协议离婚分割房产以房产证为准还是以协议为准

在协议离婚分割房产的情况下，通常是以协议为准。是双方在平等、自愿的基础上达成的关于等事项的约定，具有法律效力。只要该协议是合法有效的，且不违反法律强制性规定，就应当按照协议的约定来分割房产。

然而，房产证作为房产的法定登记凭证，在一定程度上也具有重要性。如果协议中对房产的分割约定与房产证上的登记信息不一致，可能会引发一些争议和纠纷。在这种情况下，需要综合考虑各种因素，如协议的签订时间、双方的真实意思表示、是否存在欺诈、胁迫等情形等。

一般来说，如果协议是在双方真实意思表示的基础上签订，且没有违反法律强制性规定，那么应当以协议为准。但如果协议存在瑕疵或者与房产证等其他证据相矛盾，可能需要通过诉讼等方式来确定房产的分割方式。总之，在协议离婚分割房产时，应当充分考虑各种因素，确保协议的合法性和有效性。

二、房屋租金是孳息还是婚后收益?

房屋租金通常属于婚后收益。孳息一般是指由原物所产生的收益，分为天然孳息和法定孳息。天然孳息是依物的自然属性而产生的物，如母鸡生的蛋、牲畜下的幼崽等；法定孳息是指由法律规定产生的收益，如利息、租金等。

在关系中，租金是基于房屋的使用而产生的收益，并非房屋本身自然产生的物，所以不属于天然孳息。同时，租金是依据这一法律关系而产生的，符合法定孳息的定义。

婚后，一方的个人财产在婚后产生的租金等收益，除孳息和自然增值外，应认定为。这是为了在婚姻关系中公平地处理财产问题，保障夫妻双方的合法权益。如果房屋租金是在婚前就已经约定好的，且与婚后的婚姻关系无关，那么该租金可能仍属于一方的个人财产；但如果是在婚后因房屋的使用而产生的租金，则一般认定为夫妻共同财产。

三、先领证还是办房产证好

在通常情况下，并没有绝对的先后顺序说先领证还是先办房产证更好。

如果先领证，在婚姻关系存续期间取得的房产通常属于夫妻共同财产，这在一定程度上能保障双方在房产方面的权益。但如果后续在房产处理等问题上出现分歧，可能会引发一些争议和纠纷。

而先办房产证，在一些情况下可能更便于对房产进行单独处置或规划。比如一方在婚前全款购买的房产，先办下房产证明确其个人所有，能避免婚后因房产问题产生不必要的误解和矛盾。

然而，具体的先后顺序还需根据双方的实际情况、意愿以及当地的等因素来综合考虑。如果双方对房产有明确的约定和规划，也可以按照约定的方式来处理，不一定局限于先领证或先办房产证。总之，要权衡各种利弊，做出最适合自己的决策。

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