一、卖房合同怎么样算违约

卖房合同违约情形通常有以下几种：

（一）卖方违约情况

1. 逾期交房。如果卖房合同中明确约定了交房日期，卖方未能在该日期前交付房屋，构成违约。

2. 房屋产权存在问题。例如房屋存在抵押、查封等限制交易的情况，而卖方未如实告知买方，导致合同无法正常履行。

3. 一房多卖。将同一套房屋卖给多个买家，这种情况严重违反卖房合同约定。

（二）买方违约情况

1. 逾期付款。合同约定了付款时间和方式，买方未能按时足额支付房款。

2. 拒绝履行合同。在没有合理合法事由的情况下，买方明确表示不购屋，违反合同约定。

无论是卖方还是买方，若出现上述情况，都构成卖房合同违约。在认定违约时，主要依据合同的具体条款约定，包括对双方权利义务、履行期限、违约责任等的规定。如果出现争议，双方可以先协商解决，协商不成可以通过诉讼或仲裁途径解决。

二、卖房合同要写违约金吗

卖房合同写违约金是较为明智的做法。

（一）保障权益方面

1. 对卖方的保障。如果买方在签订合同后无故毁约，不按约定支付房款或者拖延履行相关义务，违约金条款可以使卖方得到相应的经济补偿，弥补因买方违约而遭受的损失，例如卖方可能已经为交房做了准备，产生了一定费用。

2. 对买方的保障。若卖方出现一房多卖、逾期交房或者提供虚假房产信息等违约行为，买方可以依据违约金条款要求卖方赔偿，以维护自身权益。

（二）明确违约责任

合同中写明违约金，有助于明确双方的违约责任，在发生争议时可以依据合同约定迅速确定违约方应承担的责任范围，避免不必要的纠纷和长时间的协商、诉讼，有助于提高交易效率，保障卖房合同的顺利履行。

三、卖房没签合同算不算违约

在没有签订合同的情况下，通常不能简单认定为违约。

（一）如果仅有口头约定卖房。虽然口头约定在某些情况下也具有一定效力，但存在证明困难的问题。如果双方只是初步洽谈卖房事宜，没有就主要条款达成一致，例如房屋价格、付款方式、交房时间等，那么不存在违约情形，因为合同尚未成立。

（二）如果已经就主要条款达成一致，并且双方有实际履行行为，例如买方已经支付部分房款，卖方也接受了，这种情况即使没有书面合同，根据相关法律规定，可能会被认定为事实上的合同关系。如果一方无正当理由不继续履行，可能构成违约。

不过，在房地产交易这种重大财产交易中，没有签订书面合同会带来很多风险和不确定性，一旦发生争议，维权难度较大。

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