一、租赁合同生效的认定

租赁合同生效的认定需从多方面考量。

其一，主体适格。签订租赁合同的双方当事人应具备相应的民事行为能力。自然人需达到法定年龄且精神状态正常，能独立进行民事活动；法人或其他组织应依法成立并在其经营范围内从事租赁活动。

其二，意思表示真实。合同双方订立租赁合同时的表意应出于真实意愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等导致意思表示不真实的情形。例如一方以欺骗手段使另一方在违背真实想法的情况下签订合同，则该合同效力可能受影响。

其三，内容合法。租赁合同的条款不得违反的强制性规定，不得违背公序良俗。租赁标的需合法，如不能租赁违法建筑等。租赁期限、租金等约定也应符合法律规定。

其四，形式合法。一般而言，租赁合同自双方当事人签字或盖章时成立并生效，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。如租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁。

二、租赁合同无效的法律认定

租赁合同无效的法律认定主要有以下几种情形：

一是主体不适格。若出租方或承租方不具备相应的民事行为能力，比如未成年人、精神病人等在不能辨认自己行为时签订的租赁合同，通常会被认定无效。

二是内容违法。租赁合同约定的事项违反法律法规的强制性规定，例如租赁的房屋属于违法建筑，因违法建筑不能进行合法的出租活动，此类租赁合同无效。

三是意思表示不真实。若一方通过欺诈、胁迫等手段，使对方在违背真实意愿的情况下签订租赁合同，受损害方有权请求认定。

四是违反公序良俗。租赁合同的内容违背公共秩序和善良风俗，损害社会公共利益，也会被认定无效。

当租赁合同被认定无效后，根据法律规定，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

三、怎样的租赁合同才有效

一份有效的租赁合同需满足以下条件：

一是主体适格。出租人和承租人都应当具备相应的民事行为能力，能够独立承担。比如，成年人通常具有完全民事行为能力，可作为合同主体；未成年人或精神病人等无民事行为能力或，需法定代理人代理或追认。

二是意思表示真实。双方签订合同必须是出于真实意愿，不存在欺诈、胁迫等情形。若一方通过欺骗手段使另一方签订合同，受欺骗方有权主张合同无效。

三是内容合法。租赁合同的条款不得违反法律法规的强制性规定，也不能违背公序良俗。例如，租赁用途不能用于非法活动。

四是形式合法。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

此外，租赁物也必须是合法的、可以用于出租的财产，且租赁期限等条款应明确、具体，以避免日后产生纠纷。

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