一、怎样才有租赁合同的效力

租赁合同具有效力需满足以下条件：

其一，合同主体适格。出租人与承租人需具备相应的民事行为能力，能够独立承担。例如，自然人需达到法定年龄且精神状态正常，法人或其他组织需依法成立并在其经营范围或权限内订立合同。

其二，意思表示真实。双方订立租赁合同时的意思表示应是真实自愿的，不存在欺诈、胁迫、重大误解等导致意思表示不真实的情形。比如，一方不得通过隐瞒房屋实际状况等欺诈手段诱使另一方签订合同。

其三，合同内容合法。租赁合同的内容不得违反的强制性规定，不得违背公序良俗。租赁的标的物应合法，租赁用途也应符合法律规定和约定。例如，不得将违法建筑出租用于居住或经营。

其四，形式合法。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。满足上述条件，租赁合同一般具有法律效力。

二、租赁合同提前多久签有效

租赁合同提前签订的有效时间并无法律的明确统一规定，其有效性主要取决于双方的约定和具体情况。

从实践来看，主要有以下几点需要考虑：

一是双方协商一致。只要出租方和承租方就提前签订租赁合同事宜达成一致意见，明确约定租赁的起始时间、租金、租赁期限等关键条款，且该约定不违反法律法规的强制性规定，那么无论提前多久签订都是有效的。比如，双方约定提前半年签订租赁合同，明确半年后开始正式租赁，这种约定是有效的。

二是需考虑实际履行的可能性。若提前签订的时间过长，可能会因不可预见的情况导致合同无法实际履行，如租赁房屋在租赁期前被政府征收等。但只要双方在合同中对这种情况有合理的风险分担约定，合同依然有效。

三是特殊情况遵循特殊规定。某些特定类型的租赁，如国有土地租赁等，可能有相关政策法规对签订时间有特别要求，此时应遵循相应规定。

三、无效建筑租赁合同怎么处理

处理无效建筑租赁合同，需从以下几方面着手：

其一，确认的后果。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力。因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

其二，关于租金及房屋占有使用费。若合同被认定无效，承租人已支付的租金，出租人应予以返还。同时，承租人实际占有使用租赁房屋期间，应参照合同约定的租金标准向出租人支付房屋占有使用费。

其三，损失赔偿问题。若一方对合同无效存在过错，比如出租人明知建筑无合法手续仍出租，需对承租人因此遭受的损失承担赔偿责任，包括装修投入、停产停业损失等合理损失。若双方均有过错，则按各自过错程度分担损失。

在处理无效建筑租赁合同纠纷时，双方应尽量协商解决，协商不成可通过诉讼等法律途径维护自身合法权益。

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