一、如何认定租赁合同已终止

租赁合同终止的认定，可从以下几方面来看：

一是租赁期限届满。若租赁合同明确约定了租赁期限，当该期限到期，且双方未续签或达成继续租赁的其他约定，租赁合同自然终止。

二是双方协商一致。在租赁期间，出租人和承租人经协商，就提前终止租赁合同达成一致意见，并签订相关协议，租赁合同即行终止。

三是合同解除。当出现法定或约定的解除事由时，一方有权。法定事由如因不可抗力致使不能实现合同目的；承租人未经出租人同意擅自转租等。约定事由则依据双方在合同中的具体约定，一方行使解除权后，租赁合同终止。

四是租赁物灭失。若租赁物因不可抗力、意外事件等原因不复存在，导致租赁合同无法继续履行，租赁合同也会终止。

总之，认定租赁合同是否终止，需综合考虑上述多种因素，结合具体案件情况进行判断。

二、委托合同认定为租赁

将委托合同认定为租赁，需从合同的关键要素和实际履行情况等多方面进行分析判断。

从合同目的看，委托合同旨在委托人授权受托人处理特定事务，受托人以委托人名义行事，目的是完成委托事项并向委托人报告结果；而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金。若合同主要目的是获取租赁物的使用权益并支付相应对价，而非单纯委托处理事务，则更倾向于租赁。

从合同内容看，委托合同重点在于委托事务的范围、处理方式、报酬支付等；租赁合同着重于租赁物的描述、租赁期限、租金及支付方式等。若合同条款更多围绕租赁物的使用、租金等租赁相关内容，可考虑认定为租赁。

从实际履行情况看，若实际履行中表现为一方提供租赁物供另一方使用，另一方定期支付租金，而非围绕委托事务的处理进行，也支持认定为租赁。总之，需综合各方面因素准确认定合同性质。

三、事实租赁到没有合同认定

在没有书面租赁合同的情况下，认定事实租赁关系需综合多方面因素。

其一，实际占有使用情况。若一方实际占有并使用另一方的租赁物，比如承租人实际入住房屋、使用租赁设备等，这是认定事实租赁关系的重要基础。

其二，租金支付情况。若存在租金的支付行为，如银行转账记录、等能够证明租金支付的凭证，可辅助证明租赁关系的存在。即使没有明确约定租金金额，但有规律性的支付一定费用且该费用符合租赁物市场行情，也可作为考量因素。

其三，双方的意思表示。通过双方的口头约定、聊天记录、短信等能反映出双方有租赁的合意，一方愿意出租，另一方愿意承租。

其四，租赁物的交付情况。有证据证明出租方已将租赁物交付给承租方，如交接记录、证言等。

在司法实践中，会综合上述各种因素，结合具体案件情况，审慎认定事实租赁关系是否成立，以保障各方的合法权益。

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