一、怎样的租赁合同不生效

以下几种情况的租赁合同不生效：

一是合同主体不适格。若出租方或承租方不具备相应的民事行为能力，比如未成年人、精神病人等在不能辨认自己行为时签订的租赁合同，无法产生法律效力。

二是合同内容违反法律法规的强制性规定。例如，租赁的房屋属于违法建筑，因违法建筑不能进行合法的出租活动，此类租赁合同无效；或者约定的租赁用途违反法律规定，如将住宅租赁用于非法经营活动等。

三是存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形。比如出租方和承租方为逃避债务，恶意签订租赁合同并转移财产，损害了利益，该。

四是合同形式不符合法定要求。虽然大多数租赁合同不以特定形式为生效要件，但法律规定某些特殊租赁需采用书面形式，若未采用书面形式且无法确定租赁期限等主要内容，合同可能不生效。

五是违背公序良俗。若租赁合同的内容违背社会公共秩序和善良风俗，也会被认定为无效。

二、租赁合同如何才能生效呢

租赁合同生效需满足以下条件：

一是主体合格。签订合同的出租人和承租人需具备相应的民事行为能力，能够独立承担。例如，自然人需年满十八周岁且精神状况正常，法人或其他组织需依法登记并在其经营范围内从事活动。

二是意思表示真实。双方签订租赁合同时的意愿必须是真实的，不存在欺诈、胁迫等导致意思表示不真实的情形。比如，一方不能通过隐瞒房屋实际状况等欺诈手段诱使另一方签订合同。

三是内容合法。租赁合同的条款不能违反法律法规的强制性规定，也不能违背公序良俗。例如，约定的租赁用途不能是违法活动。

四是形式符合要求。一般来说，租赁合同可以是书面形式、口头形式或其他形式。但租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

只有同时满足上述条件，租赁合同才会生效，从而对双方当事人产生法律约束力。

三、无效的租赁合同如何终止

无效的租赁合同自始没有法律约束力，不存在终止一说，而是无需履行且应恢复原状等。具体处理方式如下：

一是确认合同无效。可通过双方协商一致确认合同无效，若协商不成，可向或机构申请确认合同无效。法院或仲裁机构会依据相关法律规定及事实情况进行判定，如存在违反法律法规强制性规定、损害社会公共利益等情形，通常会认定合同无效。

二是返还财产。租赁双方应互相返还依据取得的财产，比如承租人应返还租赁物，出租人应返还已收取的租金。若租赁物在使用过程中有损耗等情况，应根据实际情况合理确定赔偿责任。

三是赔偿损失。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。例如，因出租人隐瞒租赁物的真实情况导致合同无效，给承租人造成损失的，出租人应承担赔偿责任。

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