一、如何认定租赁合同的交付

租赁合同的交付认定，可从以下几方面来看：

其一，现实交付。若出租人将租赁物实际转移给承租人占有、使用，比如将房屋的钥匙交给承租人，使其能够实际进入并使用房屋；或者将车辆交付给承租人，使其可正常驾驶使用，此种实际转移占有行为可认定为交付。

其二，简易交付。在租赁合同订立前，承租人已实际占有租赁物的，合同生效时即视为交付完成。例如，承租人此前因其他原因借用出租人的设备，之后双方签订租赁合同，合同生效时，交付即已完成。

其三，指示交付。当租赁物由第三人占有时，出租人可将其对第三人的返还请求权让与承租人，以代替现实交付。比如，租赁物存放在第三人仓库，出租人通知第三人直接向承租人交付。

其四，占有改定。在租赁物所有权转移的情况下，出租人与承租人约定，由出租人继续占有租赁物，承租人取得间接占有，以此完成交付。

二、租赁合同实际损失的认定

在认定租赁合同实际损失时，需综合多方面因素考量。

其一，租金损失。若因一方违约导致租赁合同无法继续履行，未收取的租金部分可作为实际损失。比如，承租人提前解约，出租人预期可得的剩余租期租金即为损失。

其二，房屋空置损失。承租人违约后，房屋可能会有一段时间处于空置状态，在此期间无法出租获取收益，这段时间合理的租金损失应认定为实际损失。不过，该空置时间应合理确定，需考虑市场租赁情况等因素。

其三，装修及设施设备损失。若出租人为租赁用途对房屋进行了特定装修，或提供了相关设施设备，因承租人违约导致，装修及设施设备的剩余价值损失可认定为实际损失。但需扣除合理折旧。

其四，为履行合同支出的合理费用。如出租人为准备租赁事宜支出的宣传推广费、中介费等，若因合同无法履行，这些费用也应作为实际损失的一部分。

总之，认定租赁合同实际损失要依据具体案件情况，结合相关证据，遵循公平合理原则确定。

三、哪些不属于租赁合同

以下几种情形通常不属于租赁合同：

一是所有权转移合同。租赁合同的本质是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，租赁期间租赁物所有权仍归出租人。而等所有权转移合同，是以转移标的物所有权为目的，与租赁合同性质不同。例如，甲将房屋卖给乙，乙取得房屋所有权，这就不是租赁关系。

二是无偿借用合同。租赁合同是双务、有偿合同，承租人需向出租人支付租金。而无偿借用合同中，借用人无需支付费用，如甲将自行车借给乙使用一段时间且乙无需付费，这种情况不属于租赁。

三是保管合同。保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同，重点在于保管行为和保管物的安全，并非对保管物的使用、收益，与租赁合同的核心特征不符。例如，甲将贵重物品交给乙保管，乙负责保管并按时归还，这不是租赁关系。

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