一、当事人可以采取什么形式订立租赁合同

租赁合同的订立形式主要有以下两种：

（一）书面形式。对于租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。书面形式的租赁合同内容通常会明确双方当事人的基本信息，如姓名、名称及住所等；租赁物的具体信息，包括名称、数量、用途等；租赁期限、租金及其支付方式和期限；租赁物维修责任承担等重要条款。采用书面形式订立租赁合同，有利于明确双方的权利义务，减少纠纷的发生。当发生争议时，书面合同也便于作为证据来维护自身权益。

（二）口头形式。租赁期限六个月以下的，当事人可以自由选择合同形式，包括口头形式。口头形式较为便捷、灵活，适用于一些短期、临时性的租赁关系。但口头合同的缺点在于一旦发生纠纷，可能因难以举证而导致当事人的合法权益难以得到有效保障。

当事人可根据租赁的具体情况，选择合适的合同订立形式。

二、租赁合同违约金过高应该如何判决

在租赁合同中，若违约金过高，法院通常会依据相关法律和具体案件情况作出合理判决。

一方面，法院会审查违约金是否过高。一般参照实际损失进行判断，若约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可请求法院予以适当减少。这里的“过分高于”，根据司法实践，通常是指约定违约金超过造成损失的30%。

另一方面，法院在调整违约金时会综合考虑多种因素。比如合同的履行情况，若一方已大部分履行合同义务，仅存在轻微违约，法院可能会适当调低违约金；还会考虑当事人的过错程度，若违约方主观过错较小，法院也可能对违约金进行调整；此外，预期利益等因素也在考量范围内。

法院在确定具体违约金数额时，会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出符合法律规定和案件实际情况的判决，确保违约金数额既能够合理补偿受损方的损失，又不会对违约方造成不合理的负担。

三、出租人提前解除租赁合同应承担哪些责任

在租赁关系中，出租人提前解除租赁合同需承担相应责任，具体如下：

（一）违约责任。若租赁合同中明确约定了租赁期限，出租人提前属于违约行为。通常需按照合同约定向承租人支付违约金，违约金的数额一般由双方在合同中事先确定，其目的在于补偿承租人因合同提前解除所遭受的损失。

（二）赔偿损失责任。如果提前解除合同给承租人造成了超出违约金范围的实际损失，出租人还应当对这部分损失进行赔偿。例如，承租人因信赖租赁关系的稳定而进行了装修投入，因合同提前解除无法继续使用租赁物而产生的装修残值损失；或者承租人因提前解除合同而不得不重新寻找租赁场所，期间产生的额外费用等。

（三）返还剩余租金及押金责任。出租人提前解除合同后，应当将承租人已支付但未使用租赁期间对应的租金予以退还。同时，若承租人此前向出租人支付了押金，在扣除合理费用（如有）后，也应一并返还给承租人。

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