一、租赁合同实际解除的认定

租赁合同实际解除的认定，需综合多方面因素考量：

一是双方协商一致解除。若出租人与承租人就提前终止租赁合同达成一致意见，通过书面协议或其他可证明的方式明确表示，此时租赁合同实际解除。

二是出现法定解除事由。例如，因不可抗力致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的；承租人未经出租人同意擅自转租；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付等情况，一方可依法解除合同，当解除通知到达对方时，合同实际解除。

三是事实行为导致解除。若承租人擅自改变租赁物用途、对租赁物进行破坏性使用等严重违约行为，使租赁关系难以继续维持，出租人有权解除合同。当出租人采取收回租赁物等行为，表明其不再履行合同主要义务，且承租人知晓并认可该行为时，租赁合同实际解除。

总之，租赁合同实际解除的认定要依据具体情况，结合相关法律规定和双方行为来确定。

二、如何认定租赁合同已终止

租赁合同终止的认定，可从以下几方面来看：

一是租赁期限届满。若租赁合同明确约定了租赁期限，当该期限到期，且双方未续签或达成继续租赁的其他约定，租赁合同自然终止。

二是双方协商一致。在租赁期间，出租人和承租人经协商，就提前终止租赁合同达成一致意见，并签订相关协议，租赁合同即行终止。

三是。当出现法定或约定的解除事由时，一方有权解除合同。法定事由如因不可抗力致使不能实现合同目的；承租人未经出租人同意擅自转租等。约定事由则依据双方在合同中的具体约定，一方行使解除权后，租赁合同终止。

四是租赁物灭失。若租赁物因不可抗力、意外事件等原因不复存在，导致租赁合同无法继续履行，租赁合同也会终止。

总之，认定租赁合同是否终止，需综合考虑上述多种因素，结合具体案件情况进行判断。

三、委托合同认定为租赁

将委托合同认定为租赁，需从合同的关键要素和实际履行情况等多方面进行分析判断。

从合同目的看，委托合同旨在委托人授权受托人处理特定事务，受托人以委托人名义行事，目的是完成委托事项并向委托人报告结果；而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金。若合同主要目的是获取租赁物的使用权益并支付相应对价，而非单纯委托处理事务，则更倾向于租赁。

从合同内容看，委托合同重点在于委托事务的范围、处理方式、报酬支付等；租赁合同着重于租赁物的描述、租赁期限、租金及支付方式等。若合同条款更多围绕租赁物的使用、租金等租赁相关内容，可考虑认定为租赁。

从实际履行情况看，若实际履行中表现为一方提供租赁物供另一方使用，另一方定期支付租金，而非围绕委托事务的处理进行，也支持认定为租赁。总之，需综合各方面因素准确认定合同性质。

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