一、租赁合同无效怎么回事

租赁合同无效是指该合同因欠缺一定的生效要件，不发生当事人预期的法律效力。以下是一些常见导致租赁合同无效的情形：

一是主体不适格，比如出租方并非房屋的所有权人或合法的使用权人，没有权利对租赁物进行出租。

二是内容违反的强制性规定，例如租赁的房屋属于违法建筑，未经相关部门批准建设，此类租赁合同会被认定无效。

三是存在欺诈、胁迫等违背当事人真实意思表示的情形，若一方通过欺诈手段使另一方在违背真实意愿的情况下签订租赁合同，受欺诈方有权请求认定合同无效。

四是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的租赁合同无效。

当租赁合同被认定无效后，根据相关法律规定，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

二、租赁合同该怎么签有效

签订有效的租赁合同，需注意以下要点：

一是合同主体明确。出租方与承租方的身份信息应准确无误，包括姓名、号（针对自然人）、统一社会信用代码（针对法人或其他组织）、地址、联系方式等，确保双方主体资格合法有效。

二是租赁物相关信息详尽。需清晰写明租赁物的具体名称、数量、用途、位置、现状等，避免产生歧义。

三是租赁期限明确。起止时间需清晰确定，若超过法定最长租赁期限（一般为20年），超出部分无效。同时，对于续租、优先租赁权等条款可根据实际情况约定。

四是租金及支付方式约定清楚。明确租金金额、支付周期、支付方式等，如逾期支付租金的违约责任也应一并约定。

五是维修与保养责任划分。规定租赁期间租赁物的维修保养责任由哪一方承担。

六是违约责任条款。对双方可能出现的违约情形及相应的违约责任作出明确约定，以保障合同的履行。

最后，合同需双方自愿签订，内容不违反法律法规的强制性规定，签字或盖章后合同即生效。

三、租赁合同无效转租告谁

在租赁合同无效且存在转租情形时，可根据具体情况确定起诉对象：

一是起诉转租人。转租人在租赁合同无效的情况下进行转租，其行为可能对次承租人造成损害。比如，转租人未如实告知租赁合同无效的情况，导致次承租人基于错误认识签订了转租合同并遭受损失，次承租人可要求转租人承担相应的赔偿责任。

二是起诉出租人。若出租人对于租赁合同无效存在过错，例如其不具备出租房屋的合法资格却与承租人签订租赁合同，之后又导致转租合同无法有效履行，次承租人因此受到损失的，也可以将出租人列为被告，要求其承担相应责任。

三是若转租行为涉及到其他第三方主体，且该第三方主体的行为与租赁合同无效及转租相关，并对次承租人造成损害的，次承租人同样可以将该第三方作为被告，向其主张权利。总之，需根据具体事实和证据确定合适的被告，以维护自身合法权益。

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