一、租赁合同实际损失的认定

在认定租赁合同实际损失时，需综合多方面因素考量。

其一，租金损失。若因一方违约导致租赁合同无法继续履行，未收取的租金部分可作为实际损失。比如，承租人提前解约，出租人预期可得的剩余租期租金即为损失。

其二，房屋空置损失。承租人违约后，房屋可能会有一段时间处于空置状态，在此期间无法出租获取收益，这段时间合理的租金损失应认定为实际损失。不过，该空置时间应合理确定，需考虑市场租赁情况等因素。

其三，装修及设施设备损失。若出租人为租赁用途对房屋进行了特定装修，或提供了相关设施设备，因承租人违约导致，装修及设施设备的剩余价值损失可认定为实际损失。但需扣除合理折旧。

其四，为履行合同支出的合理费用。如出租人为准备租赁事宜支出的宣传推广费、中介费等，若因合同无法履行，这些费用也应作为实际损失的一部分。

总之，认定租赁合同实际损失要依据具体案件情况，结合相关证据，遵循公平合理原则确定。

二、哪些不属于租赁合同

以下几种情形通常不属于租赁合同：

一是所有权转移合同。租赁合同的本质是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，租赁期间租赁物所有权仍归出租人。而等所有权转移合同，是以转移标的物所有权为目的，与租赁合同性质不同。例如，甲将房屋卖给乙，乙取得房屋所有权，这就不是租赁关系。

二是无偿借用合同。租赁合同是双务、有偿合同，承租人需向出租人支付租金。而无偿借用合同中，借用人无需支付费用，如甲将自行车借给乙使用一段时间且乙无需付费，这种情况不属于租赁。

三是保管合同。保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同，重点在于保管行为和保管物的安全，并非对保管物的使用、收益，与租赁合同的核心特征不符。例如，甲将贵重物品交给乙保管，乙负责保管并按时归还，这不是租赁关系。

三、租赁合同解除日期的认定

租赁合同解除日期的认定，需根据不同情形来确定：

一是双方协商一致的情况。当出租人和承租人就解除租赁合同达成一致意见时，双方约定的解除日期即为合同解除日期。这种约定应明确、具体，以书面形式为佳，避免后续产生争议。

二是一方行使法定解除权解除合同的情形。例如，因不可抗力致使不能实现合同目的，或者一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行等法定事由出现时，解除权人通知对方解除合同。合同自通知到达对方时解除。若对方有异议，可请求人民或者机构确认解除合同的效力。

三是通过诉讼或仲裁解除合同的情况。当双方对合同解除存在争议，一方诉至法院或申请仲裁，经法院或仲裁机构审理后作出解除合同的判决或裁决时，判决或裁决生效之日即为合同解除日期。

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