一、哪些情况能解除租赁合同

租赁合同的解除分为法定解除和约定解除两种情况，具体如下：

**法定解除**：

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。例如发生地震、洪水等自然灾害，导致租赁房屋严重损毁无法继续使用。

2. 在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。比如承租人明确告知出租人不再支付租金且无意继续租赁。

3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。例如承租人拖欠租金，经出租人催告后在合理期限内仍不支付。

4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。比如出租人擅自将租赁房屋出售给他人，影响承租人正常使用。

**约定解除**：

当事人可以在租赁合同中约定解除合同的条件，当约定的条件成就时，解除权人可以解除合同。比如双方约定若承租人擅自改变房屋用途，出租人有权解除合同，当出现该情形时，出租人即可解除租赁合同。

二、如何解除租赁合同登记

解除租赁合同登记，通常可按以下步骤进行：

一是查看租赁合同约定及相关法规。确认合同中是否对解除登记有特别约定，同时了解当地关于租赁合同登记管理的具体规定，明确解除所需条件和程序。

二是双方协商一致。若出租方和承租方就提前解除租赁合同达成共识，应签订书面的解除协议，在协议中明确约定双方权利义务的终止、租金及押金的处理等事项。

三是准备相关材料。一般需要提供租赁合同原件、解除协议、双方明等材料，具体要求可向当地负责租赁登记的部门咨询。

四是申请解除登记。携带准备好的材料，前往原办理租赁合同登记的部门，填写解除登记申请表，提交材料，申请解除登记。登记部门会对提交的材料进行审核，审核通过后，予以办理租赁合同登记的解除手续。

需注意，不同地区的具体操作流程可能存在差异，建议提前向当地相关部门详细咨询。

三、签订的租赁合同怎样解除

租赁合同的解除方式主要有以下几种：

一是协商解除。出租人和承租人经协商一致，可以提前终止租赁合同关系，双方可就解除后的相关事宜，如租金结算、房屋返还等达成书面协议。

二是约定解除。若租赁合同中事先约定了特定的解除条件，当该条件成就时，享有解除权的一方可依约解除合同。比如约定承租人逾期支付租金达到一定期限，出租人有权解除合同，当该情形出现时，出租人即可行使解除权。

三是法定解除。在符合法定情形时，当事人可以解除合同。例如，因不可抗力致使不能实现合同目的；在租赁期间，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

解除租赁合同时，一般需书面通知对方。后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

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