一、租赁无效合同的认定及处理

租赁无效合同的认定

依据相关法律规定，以下情形下租赁合同无效：

一是一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；二是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三是以合法形式掩盖非法目的；四是损害社会公共利益；五是违反法律、行政法规的强制性规定。比如出租的房屋属于违法建筑，未经合法审批建造，租赁合同通常会被认定无效。另外，若出租人无权处分租赁物，且事后未取得处分权，租赁合同也可能无效。

租赁无效合同的处理

合同被认定无效后，首先应返还财产。承租人需返还租赁物，恢复到合同订立前的状态。若租赁物已无法返还或没必要返还，应当折价补偿。

其次是赔偿损失。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。比如，因出租人隐瞒房屋是违法建筑导致合同无效，给承租人造成装修损失等，出租人需承担赔偿责任。

最后，关于租金的处理。即便合同无效，承租人实际使用了租赁物，一般需参照合同约定的租金标准支付占有使用费。

二、门面租赁合同签了三年中途能退房吗

门面租赁合同签了三年，中途能否退房需视具体情况而定。

首先，查看租赁合同中关于中途解约的相关条款。若合同明确约定了在特定条件下承租人有权提前退房，比如约定承租人提前一定时间通知且支付一定违约金后可解约，那么只要满足这些条件，就能够中途退房。

其次，若合同没有此类约定，在符合法定解除条件时，承租人也可。例如，因不可抗力致使合同目的不能实现，像门面遭遇自然灾害严重损坏无法正常经营；或者出租方存在根本违约行为，如未按约定交付门面、交付的门面严重不符合使用条件等。

但如果既无合同约定的解约情形，又不符合法定解除条件，承租人中途退房属于违约行为。出租方有权要求承租人承担违约责任，如要求继续履行合同、支付违约金、赔偿因提前退房造成的损失等。

所以，签三年的门面租赁合同中途能否退房，要依据合同约定和法律规定综合判断。

三、合同怎样才无效

根据民法典规定，以下情形下房屋租赁合同无效：

第一，无民事行为能力人实施的房屋租赁合同无效。这类主体不具备独立实施民事法律行为的能力，其签订的合同自然不产生法律效力。

第二，行为人与相对人以虚假的意思表示签订的房屋租赁合同无效。比如双方为了某种非法目的，表面订立房屋租赁合同，实际并无租赁房屋的真实意图。

第三，违反法律、行政法规的强制性规定的房屋租赁合同无效。例如，租赁房屋本身属于违法建筑，其租赁合同会因违反法律强制性规定而无效。

第四，违背公序良俗的房屋租赁合同无效。倘若租赁用途违背社会公德、损害公共利益等，这样的合同不被法律认可。

第五，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的房屋租赁合同无效。若出租人与承租人恶意勾结，损害第三人利益，合同应认定无效。

当房屋租赁合同存在上述情形时，自始不具有法律约束力，各方无需履行合同约定的权利和义务。

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