一、抵押的房产出租后租金归谁所有

抵押房产出租后租金归属问题需分情况确定。

若抵押合同未明确约定租金归属，且房产抵押后才出租，根据法律规定，在抵押权未实现时，抵押物的占有、使用和收益权仍归抵押人。所以此时租金归抵押人，因为抵押人仍是房屋所有权人，有权将并获取租金收益。

然而，当债务履行期届满，不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押时，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，租金属于法定孳息。不过，抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。也就是说，从法院扣押房产那一刻起，若抵押权人通知了承租人，租金就归抵押权人，用于保障其债权实现。

综上所述，一般情况下租金归抵押人，但在特定条件下，即抵押物被法院扣押且抵押权人通知承租人后，租金归抵押权人。

二、已抵押给银行还可以出租吗

商铺已抵押给银行仍可出租。依据法律规定，抵押人对抵押物拥有所有权，有权将其出租。不过，需遵循相关规定与注意特殊情况。

若在商铺抵押后出租，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权情形，致使抵押财产被法院依法扣押时，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或法定孳息，此时租金属于法定孳息范畴。而且在实现抵押权时，若因租赁关系存在影响抵押权人变价受偿，法院可能会除去租赁关系进行拍卖等。

若在商铺出租后才设定抵押，原租赁关系不受该抵押权影响。也就是说，即便抵押权人日后行使抵押权，也不影响承租人依据继续使用商铺。

因此，商铺抵押后能出租，但出租人与承租人都要清楚租赁与抵押之间的法律关系，避免权益受损。

三、已经被抵押的土地可以租赁吗

已经被抵押的土地可以租赁。根据相关法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

在这种情况下，抵押人出租抵押土地时，应书面告知承租人该土地已抵押的事实。若未告知，抵押人需对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；若已告知，因实现抵押权造成承租人损失，由承租人自行承担。

当抵押权人实现抵押权时，若租赁关系先于抵押登记设立，根据买卖不破租赁原则，原租赁关系不受影响，新的受让人需继续履行原租赁合同；若租赁关系后于抵押登记设立，租赁权不能对抗已登记的抵押权，抵押权实现时，新的受让人有权要求承租人返还土地，承租人只能向抵押人主张违约责任，以弥补自身损失。

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