一、房东卖房租客怎么办

在房东卖房的情况下，租客享有一定权益并可采取相应措施：

首先，依据“买卖不破租赁”原则，在租赁期间内，即便房屋所有权发生转移，原对新的房屋买受人仍然有效。也就是说，租客无需因房东卖房而立刻搬离，可在剩余租赁期限内继续使用该房屋。

其次，租客拥有优先购买权。若房东打算出售房屋，应当在合理期限内通知租客。租客在同等条件下，享有优先购买该房屋的权利。若房东未履行通知义务，损害了租客的优先购买权，租客有权向请求房东承担赔偿责任。

最后，若房东与新的买受人恶意串通，以不合理低价转让房屋等方式，意图赶走租客，租客可通过向法院提起诉讼等法律途径，维护自身合法的租赁权益，要求继续履行租赁合同或者获得相应赔偿。

二、房东卖房租客不搬走犯法吗

在这种情况下，租客不搬走是否犯法需分情况来看。

若租赁期间，房东卖房，根据“买卖不破租赁”原则，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，承租人仍有权继续使用租赁物。此时租客不搬走是合法的，新的房屋所有人应继续履行原租赁合同。

但如果租赁期限已经届满，租客没有合法理由继续占用房屋且拒绝搬走，那么这种行为就可能构成。房东作为房屋的所有权人，有权要求租客搬离。若租客经催告后仍不搬走，房东可通过法律途径解决，比如向法院提起诉讼，要求租客腾退房屋，并可要求其赔偿因逾期占用房屋给房东造成的损失。

总之，不能简单地认定租客不搬走就一定犯法，需结合具体的租赁情况来判断其行为的合法性。

三、房东卖房怎么和买家谈价

在与买家商谈房价时，房东可参考以下要点：

一是充分了解市场行情。事先对所在区域类似房屋的近期成交价格、挂牌价格等进行调研，明确自己房屋的市场定位和合理价位区间，做到心中有数，避免盲目定价或接受不合理低价。

二是突出房屋优势。向买家详细介绍房屋的独特卖点，如装修情况、房屋朝向、周边配套设施完善程度等。若房屋有稀缺资源，如优质学区、靠近地铁站等，更要着重强调，以此支撑自己的定价。

三是灵活应对谈判。若买家提出的价格低于预期，不要急于拒绝，可先了解其出价依据和顾虑。若买家诚意足，可在一定范围内适度让步，但让步要循序渐进，且每次让步幅度不宜过大。同时，也可尝试提出一些附加条件，如要求较短的付款期限等。

四是保持冷静理性。谈判过程中避免情绪化，不要被买家的言辞或态度所左右，始终围绕房屋价值和自身利益进行沟通协商。

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