一、屋租赁合同违约金的认定

在房屋租赁合同中，违约金的认定主要考虑以下因素。

（一）合同约定

如果租赁合同中明确约定了违约金的数额或者计算方式，通常按照合同约定执行。例如，约定违约方需支付两个月租金作为违约金，只要该约定是双方真实意思表示且不违反强制性规定，一般会得到认可。

（二）实际损失

当合同没有约定违约金或者约定不明确时，会考虑守约方的实际损失。实际损失包括直接损失和间接损失。直接损失如因对方违约导致的寻找新租客期间的租金损失，或者对房屋进行修缮后未到期租客退租造成的修缮费用损失等；间接损失例如预期的租金收益减少等。或机构会根据实际损失情况，合理确定违约金数额，其目的在于弥补守约方的损失。

（三）公平合理原则

违约金的认定也要遵循公平合理原则。不能过高或过低，如果违约金过高，违约方可以请求适当减少；如果违约金过低，不足以弥补守约方损失，守约方也可以请求增加。

二、租赁合同违约金制定标准

租赁合同违约金的制定标准没有一个绝对统一的数值，但通常遵循以下原则：

（一）以实际损失为基础

1. 如果一方违约给对方造成了明确的损失，比如因提前解约导致另一方重新寻找租赁场地的中介费、搬家费等合理费用，违约金数额应能弥补这些损失。

2. 对于租赁期间的经营损失等较难确定的损失，如果能提供合理证据证明预期收益，也可作为确定违约金的参考。

（二）合同约定合理比例

1. 一般常见的是按照租金总额的一定比例约定违约金，通常比例在10% 30%之间，但这不是法定标准，只是行业内较为常见的参考范围。

2. 如果违约金过高或过低，在诉讼或仲裁时，法院或仲裁机构有权根据当事人的请求予以适当调整。过高的违约金可能被调减，过低则可能被增加，目的在于使违约金既能体现对违约方的惩罚性，又能合理补偿守约方的损失。

三、租赁合同违约金要交吗

是否需要交租赁合同违约金分情况而定。

如果一方在租赁合同履行过程中存在违约行为，那么违约方通常需要按照合同约定支付违约金。例如，承租方未按时支付租金、提前解约且不符合合同约定情形、损坏租赁房屋设施超出正常损耗范围等情况；出租方未按约定提供符合要求的租赁物、在租赁期内无故收回租赁物等情况。

但如果没有违约行为，自然不需要交违约金。同时，若合同中约定的违约金过高或过低，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当调整。比如违约金远远超出实际损失很多倍，违约方可以请求适当降低；如果违约金不足以弥补守约方的损失，守约方也可以请求适当提高。

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