一、房屋买卖合同中的租赁合同有效吗

房屋买卖合同与租赁合同的效力判断需依据具体情形。一般而言，若两份合同均满足民事法律行为有效的条件，即行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定以及不违背公序良俗，那么它们各自独立有效。

在房屋买卖交易过程中，“买卖不破租赁”原则经常涉及。即在租赁关系存续期间，即使房屋所有权发生转移，原租赁合同对新的房屋所有人仍然有效，新所有人需继续履行原租赁合同。

然而，如果存在欺诈、胁迫、恶意串通损害他人合法权益等导致的法定情形，那么无论是房屋买卖合同还是租赁合同，都可能被认定无效。例如，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受欺诈方有权请求人民或者机构予以撤销，合同撤销后自始无效。总之，要综合合同具体内容、签订背景等多方面因素判断效力。

二、抵押房产出租未经抵押权人同意的是否有效

抵押房产出租未经抵押权人同意，租赁合同一般是有效的。

从法律层面分析，抵押行为并不影响在先已成立的租赁关系。即便房产已设定抵押，在抵押之后出租该房产，只要租赁合同符合民事法律行为有效的一般要件，如双方具有相应民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律行政法规强制性规定和公序良俗，租赁合同即为有效。

不过，这种情况下存在特殊情形。若因抵押权实现导致房屋所有权变动，依据“买卖不破租赁”原则，在租赁期限内，新的房屋所有权人需继续履行原租赁合同。但如果抵押人在出租时未告知承租人房屋已抵押的情况，当抵押权实现给承租人造成损失时，抵押人需承担相应赔偿责任。

总之，未经抵押权人同意出租抵押房产，租赁合同效力不受影响，但可能产生其他法律后果，具体应结合实际情况分析处理。

三、抵押房产出租是否需要抵押权人同意

抵押房产出租，分不同情形。若抵押权设立在前，出租在后，原则上无需抵押权人同意，但抵押人负有告知承租人房屋已抵押的义务。因为抵押权实现时，若抵押物因拍卖等被处置，租赁合同对受让人不具有约束力，即“先抵后租，买卖破租赁”。

若出租在前，抵押在后，这种情况下，通常也无需抵押权人同意。且依据“买卖不破租赁”原则，即便抵押物后续因抵押权实现而被处置，承租人仍可在租赁期内继续使用房屋。

不过，为避免纠纷，无论是哪种情况，抵押人最好与抵押权人就房产出租事宜进行沟通。若抵押合同中明确约定未经抵押权人同意不得出租，抵押人应遵守该约定，否则可能构成违约，需承担相应违约责任。总之，抵押房产出租大多无需抵押权人同意，但要注意相关法律规定及抵押合同的具体约定。

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