一、租赁合同效力如何认定

认定租赁合同的效力，需从多方面考量：

一是主体方面。出租人与承租人需具备相应的民事行为能力。若一方为无民事行为能力人或，且其法定代理人未追认相关租赁行为，该租赁合同可能无效。

二是合同内容。合同条款应符合的强制性规定，不得违背公序良俗。例如，租赁用途不能是违法活动，租赁期限不得超过法定最长年限（一般租赁期限不得超过20年，超过部分无效）。

三是租赁标的。租赁物必须是合法存在且可依法出租的。若租赁物为非法财产或存在权利瑕疵，可能影响合同效力。比如，未经授权出租他人财产，真正权利人不追认的，租赁合同对其不发生效力。

四是意思表示。出租人与承租人的意思表示必须真实、自愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。否则，受损害方有权请求撤销该租赁合同。

只有在主体合格、内容合法、标的合法且意思表示真实的情况下，租赁合同才是有效的。

二、租赁合同能否可以强制履行

租赁合同在一定条件下可以强制履行，在另一些情况下则不能。

一方面，当租赁合同符合法定条件时可以强制履行。若租赁合同合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。在一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，且继续履行对非违约方更有利，同时不存在法律上或事实上不能履行等情形时，非违约方可以请求判令违约方继续履行租赁合同。例如，出租方无故收回租赁房屋，若房屋仍具备继续出租的条件，承租方要求继续租赁，法院可能会支持强制履行。

另一方面，若存在不能强制履行的情形，则无法要求强制履行。比如，租赁物已灭失、被依法征收等导致客观上无法继续提供租赁物；或者强制履行会造成不合理的经济负担、违背公序良俗等。总之，租赁合同能否强制履行需根据具体案件情况，结合相关法律规定和实际履行的可能性来综合判断。

三、租赁合同能否单方解除

租赁合同在一定情形下可以单方解除。具体如下：

一是法定解除情形。根据相关法律规定，若因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等，当事人可以。例如，租赁房屋因地震严重损毁无法继续使用，承租人可解除合同。

二是约定解除情形。若租赁合同中双方事先约定了特定的解除条件，当条件成就时，一方可依据约定单方解除合同。比如，约定若承租人逾期支付租金超过一定天数，出租人有权解除合同，当该情形出现时，出租人即可单方解除。

总之，租赁合同在符合法定或约定的条件时，是可以单方解除的。

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