一、怎么样租赁合同无效

租赁合同在以下几种情形下会被认定为无效：

一是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。例如出租方故意隐瞒房屋即将的事实，欺骗承租方签订长期租赁合同，且损害了国家相关规划利益。

二是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。比如出租方与承租方为逃避税收，恶意串通签订虚假租赁合同。

三是以合法形式掩盖非法目的。如将非法建筑出租用于经营活动，看似正常租赁，实则掩盖非法使用的目的。

四是损害社会公共利益。例如将用于等违法活动。

五是违反法律、行政法规的强制性规定。例如，租赁的房屋未取得规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，此类租赁合同通常无效。

需要注意的是，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

二、租赁合同无效有哪些情况

租赁合同无效主要有以下几种情况：

一是出租方或者承租方不具备相应的民事行为能力。例如，未成年人或精神病人在无法辨认自身行为时签订的租赁合同。

二是合同内容违反法律法规的强制性规定。比如，租赁的房屋属于违法建筑，未经合法审批建造的房屋用于出租，此行为违反了城乡规划等相关法律法规，合同无效。

三是合同存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形。例如，出租方和承租方为逃避税收等非法目的，故意签订虚假租赁合同。

四是以合法形式掩盖非法目的。比如，表面上是，实际上是为了进行非法活动等。

五是合同内容违背公序良俗。若租赁用途涉及不道德或违反社会公共利益的活动，如将房屋出租用于开设色情场所等，该租赁合同无效。

在实际的租赁活动中，当事人应确保合同的签订符合法律规定和公序良俗，避免因合同无效而产生不必要的法律风险。

三、哪些租赁合同是无效的

以下几种租赁合同通常是无效的：

一是合同主体不适格。比如出租方并非租赁物的所有权人或合法处分权人，未经授权擅自出租他人财产，所签租赁合同无效；或者一方或双方不具备相应的民事行为能力，例如未成年人、精神病人等在不能辨认自己行为时签订的租赁合同。

二是租赁物违法。若租赁物属于法律禁止出租的物品，像违法建筑，因违反城乡规划等法律法规，以此为标的签订的租赁合同无效；再如未经许可出租枪支等限制流通物的合同也无效。

三是合同内容违反法律法规强制性规定。例如约定的租赁期限超过法律规定的最长租赁期限20年，超过部分无效；或者合同中存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利等显失公平、违法的条款。

四是恶意串通损害他人利益。若双方当事人恶意勾结，通过签订租赁合同损害国家、集体或第三人利益，该合同无效。

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