一、解除租赁合同的损失认定

在认定解除租赁合同的损失时，需综合多方面因素考量。

其一，装修损失。若承租人经出租人同意对租赁物进行了装修，时，未形成附合的装修物，承租人可拆除，造成损坏的应恢复原状；已形成附合的装修物，根据合同解除原因、剩余租赁期限等确定。若因出租人违约导致解除，承租人可要求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失。

其二，租金及押金损失。承租人已支付未使用租赁期间的租金，有权要求出租人返还；若承租人违约导致解除，出租人可依约没收押金；若出租人违约，应双倍返还押金或按约定承担违约责任。

其三，经营损失。若承租人因租赁房屋用于经营，因合同解除导致经营中断产生损失，如预期利润损失等，需根据双方过错程度分担。若因不可抗力等不可归责于双方的事由解除，一般各自承担相应损失。

总之，解除租赁合同损失认定要依据具体事实和法律规定，公平合理确定各方责任和损失分担。

二、20年租赁合同认定

对于20年租赁合同的认定，需从多方面考量。

其一，租赁期限方面。根据法律规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。若合同约定租赁期为20年，该20年期限内的约定通常是有效的，能得到法律保护；超过20年部分，自始不具有法律效力。

其二，合同形式要求。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。20年租赁合同属于长期租赁，一般应具备书面合同，以明确双方权利义务，避免纠纷。若未采用书面形式，视为不定期租赁，当事人可随时，但应在合理期限之前通知对方。

其三，合同内容及效力认定。合同内容需符合规定，不存在欺诈、胁迫、恶意串通等导致或可撤销的情形。双方意思表示真实，且不违反公序良俗，这样的20年租赁合同才能在合法有效的框架内，保障双方的权益，在租赁期间产生相应的法律效力。

三、事实租赁合同的法律认定

事实租赁合同的法律认定主要有以下要点：

其一，存在租赁物的实际交付与使用。即一方将租赁物实际交给另一方，另一方对租赁物进行了占有和使用，这是事实租赁关系的重要基础。例如，租客虽未签订书面合同，但实际入住并使用了出租房屋。

其二，双方有租赁的合意。虽可能没有正式的书面合同，但通过双方的行为、口头约定等能够推断出存在租赁的意思表示。比如，双方口头协商好租赁价格、租赁期限等关键事项。

其三，租赁期限及租金支付情况。若存在定期支付租金的行为，且支付的金额相对固定，可辅助认定事实租赁关系。即使未明确约定租赁期限，只要存在租金支付和租赁物使用的事实，也可能构成不定期租赁。

在司法实践中，会综合各种证据，如租金支付凭证、租赁物使用的相关记录、双方的沟通记录等，来认定事实租赁合同是否成立。事实租赁合同一旦成立，双方当事人就应按照相关法律规定和实际约定履行各自的权利和义务。

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