一、怎样的商铺租赁合同无效

以下几种情况商铺租赁合同可能无效：

1. 主体不适格。如果签订合同的一方不具备相应的民事行为能力，例如未成年人独立签订较为复杂的商铺租赁合同（不考虑法定代理人追认情况），或者无民事行为能力人签订合同，。

2. 以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益。比如一方以欺诈手段让另一方签订商铺租赁合同，且该欺诈行为损害了国家利益，合同无效。

3. 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。例如出租方和承租方恶意勾结，故意压低租金损害商铺共有人利益的合同无效。

4. 以合法形式掩盖非法目的。比如为了洗钱而签订看似正常的商铺租赁合同，实际是进行非法资金流转，该合同无效。

5. 损害社会公共利益。若商铺租赁合同的内容涉及违反公序良俗或损害公共利益，如将商铺用于违法活动的租赁约定，合同无效。

6. 违反法律、行政法规的强制性规定。例如违反关于商铺用途的强制性规定，未经许可将住宅性质房屋作为商铺出租签订的合同无效（法律规定合同无效情形下）。

二、租赁合同中双方如何约定

在租赁合同中，双方可从以下几方面进行约定：

（一）租赁物相关

1. 明确租赁物的名称、规格、数量、质量等基本情况，确保双方对租赁物的认知一致。

2. 约定租赁物的交付时间、地点、交付方式等交付条款。

（二）租赁期限

1. 确定具体的租赁起止时间，包括开始日期和结束日期。

2. 对于有续租可能的情况，可约定续租的条件和提前通知的时间。

（三）租金条款

1. 明确租金的金额或者计算方式，例如是固额每月支付，还是根据一定标准计算。

2. 约定租金的支付时间、支付方式，如现金、转账等。

（四）维修与保养

1. 确定租赁物的维修责任主体，是由出租方负责，还是承租方负责，或者按一定情况分担。

2. 对于正常损耗和非正常损坏的界定以及相应的处理方式。

（五）违约责任

1. 约定双方违反合同约定时应承担的责任，如逾期支付租金的违约金计算方式等。

2. 当一方根本违约时另一方的解除权及相关赔偿等内容。

（六）其他条款

1. 争议解决方式，例如是通过还是诉讼解决纠纷。

2. 合同的变更和解除条件等内容。

三、租赁合同需要书面订立吗

租赁合同不必须书面订立。

在租赁期限为六个月以下的情况下，当事人可以选择口头订立租赁合同。这种情况下，口头合同也具有法律效力，双方应按照约定履行各自的权利和义务。

然而，当租赁期限超过六个月时，根据法律规定，应当采用书面形式订立租赁合同。书面合同能够明确双方的权利义务关系，比如租金的数额、支付方式、租赁物的用途、维修责任等重要条款，避免日后产生争议时无据可依。若未采用书面形式且租赁期限超过六个月的，视为不定期租赁，双方都可以随时，但要在合理期限之前通知对方。

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