一、如何审核商铺租赁合同

审核商铺租赁合同需从以下几方面着手：

（一）合同主体相关

1. 审查出租方身份。要查看出租方是否为商铺的合法所有人或有权出租者，比如是否有、是否为合法的转租等情况。若出租方是法人，要查看其等相关证件。

2. 承租方资格。确保承租方具有签订合同和履行合同的能力与资格，例如是否为依法成立的企业或具有完全民事行为能力的自然人。

（二）商铺基本情况

1. 明确商铺位置、面积等信息。地址应准确无误，面积要与实际相符，避免后期因面积差异产生纠纷。

2. 商铺用途。合同中需明确规定商铺的用途，并且要确保该用途符合及相关规定，如不能将住宅用途的商铺用于经营餐饮等有特殊要求的行业。

（三）租赁期限与租金条款

1. 租赁期限。明确起始日期和终止日期，注意是否有续租条款及续租的条件。

2. 租金。包括租金的金额、支付方式（如现金、转账等）、支付周期（月付、季付等），还要看是否有租金递增条款及其递增的方式。

（四）维修与保养责任

要明确商铺的维修与保养责任是由出租方还是承租方承担，如屋顶漏水、水电设施故障等问题的维修责任归属。

（五）违约责任

合同应详细规定双方违约的情形及相应的违约责任，如承租方逾期支付租金的违约金计算方式，出租方提前收回商铺的赔偿责任等。

二、租赁合同能否口头解除

租赁合同可以口头解除，但存在一定风险。

（一）合法情形下的口头解除

1. 如果双方协商一致口头，且对解除合同后的相关事宜（如租金结算、房屋或租赁物的返还等）也达成一致意见，这种口头解除是有效的。例如，租客和房东在电话里达成一致，租客即刻搬走，房东退还剩余租金。

2. 在一些符合法定解除权的情况下，以口头方式行使解除权也是可行的。比如，租赁物因不可抗力全部毁损灭失，无法实现合同目的，承租人可以口头通知出租人解除合同。

（二）风险方面

1. 证据难以留存。口头解除没有书面记录，如果一方事后反悔，另一方很难举证证明解除合同的约定存在，这可能导致在诉讼或中处于不利地位。

2. 容易产生争议。对于解除合同的具体内容，如解除时间、善后事宜等，口头约定可能不够明确，容易引发双方争议。

所以，虽然租赁合同可以口头解除，但为了避免不必要的纠纷，建议采用书面形式进行解除。

三、租赁合同如何计租

租赁合同计租方式通常有以下几种：

（一）固定租金

1. 按租赁面积计算，例如每平方米每月租金为一额，以租赁场地面积乘以该单价得出每月租金。

2. 按套或按间计算，比如一套房屋每月租金固定为某个数额，不考虑其他因素。

（二）浮动租金

1. 与物价指数挂钩，当物价指数上涨或下跌一定比例时，租金按照约定的公式相应调整。

2. 与营业额挂钩，常用于商业租赁，如约定按承租人营业额的一定比例收取租金，这种方式对出租人和承租人都存在一定风险和收益的不确定性。

（三）分期递增租金

1. 在租赁期内按一定周期逐步增加租金，例如每年租金在上一年基础上递增一定百分比。这可以让承租人在租赁初期有相对较低的成本，同时也保障了出租人在租赁后期能获得更高收益。

具体的计租方式由双方在租赁合同中协商确定，并应明确、详细地写进合同条款，以避免日后可能产生的争议。

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