一、租赁合同怎样起效最快

要使租赁合同起效最快，需注意以下几点：

1. 合同主体明确。双方当事人的姓名、号或者统一社会信用代码等身份信息要准确无误，确保合同主体具有相应的民事行为能力。

2. 内容清晰完整。租赁物的描述需详细准确，包括名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付方式、维修责任等条款都要明确约定。

3. 意思表示真实。双方订立合同是基于真实的意愿，不存在欺诈、胁迫等情形。

4. 形式合法。如果租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式。虽然口头租赁合同在短期租赁中也可能有效，但书面形式更有利于保障双方权益。

5. 签字或盖章。双方当事人在合同上签字或者盖章后，合同即成立。依法成立的合同，自成立时生效。特殊情况下，按照法律、行政法规规定办理批准、登记等手续后生效。

二、虚假合同认定

虚假房屋租赁合同的认定主要考虑以下几个方面：

（一）合同目的方面

1. 如果签订合同并非为了正常的租赁房屋居住、使用或经营等合理目的，而是为了获取不当利益，例如骗取、套取等，可能被认定为虚假合同。

2. 以逃避债务、税收等为目的而虚构租赁关系的合同，也存在被认定为虚假的可能。

（二）合同条款方面

1. 租金条款不合理，如明显低于或高于市场正常租金水平且无合理理由。例如同地段同类型房屋正常月租金3000元，合同却约定500元且无特殊情况说明。

2. 租赁期限不符合常理，如一次性签订超长或超短期限的合同，长到远远超出正常租赁预期，短到不符合正常交易成本考虑。

（三）合同履行方面

1. 没有实际的房屋交付与使用情况，承租人从未入住或者使用房屋却声称正常租赁。

2. 租金支付不符合约定，如从未有租金支付记录或者支付记录存在造假痕迹等情况。

三、租赁是实践合同吗

租赁不是实践合同，而是诺成合同。

诺成合同是指当事人一方的意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果的合同。在租赁合同中，只要出租人和承租人双方就租赁的主要条款达成一致，如租赁物、租赁期限、租金等内容达成合意，租赁合同即成立，而不需要以实际交付租赁物为合同成立的要件。

例如，甲和乙达成房屋租赁协议，约定甲将某给乙，自下个月起租，租金每月1000元，双方签订协议时，租赁合同就成立了，即便此时甲还未将房屋交付给乙。所以，租赁属于诺成合同，而非实践合同。

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