一、房屋租赁合同作废如何处理

房屋租赁合同作废的处理，需根据具体情况进行：

一是协商一致作废。若出租方与承租方经友好协商，均同意，应签订书面的解除协议，明确双方权利义务终止，对已履行部分及未履行部分的处理作出约定，比如租金、押金的退还等，按约定执行即可。

二是法定事由作废。若存在不可抗力致使合同目的不能实现、一方迟延履行主要债务经催告后仍不履行等法定解除情形，主张解除的一方应通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可请求或机构确认解除合同的效力。

在合同作废后，双方应相互返还财产，比如承租方应返还租赁房屋及附属设施，出租方应退还押金等。若一方存在过错给对方造成损失的，还应承担赔偿责任，赔偿范围包括直接损失和间接损失等，具体数额需根据实际情况确定。

二、房屋租赁合同无效怎么处理

当房屋租赁合同被认定无效后，可按以下方式处理：

一是返还财产。承租人应将租赁房屋返还给出租人，出租人需返还已收取的租金。若承租人对房屋进行了装饰装修，根据不同情况处理。未形成附合的装饰装修物，承租人可拆除，造成房屋毁损的应恢复原状；已形成附合的装饰装修物，按双方过错分担现值损失。

二是赔偿损失。有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应各自承担相应责任。比如因出租人未取得规划许可证导致，给承租人造成经营损失的，出租人应赔偿。

三是参照合同约定支付房屋占有使用费。虽然合同无效，但承租人实际占有使用了房屋，需参照合同约定的租金标准向出租人支付占有使用期间的费用，以体现公平原则。

在处理房屋租赁合同无效的情况时，双方应理性协商，若协商不成，可通过诉讼等法律途径解决争议。

三、订立房屋租赁合同注意什么

订立房屋租赁合同，需注意以下要点：

一是明确租赁双方信息。合同中应准确写明出租方与承租方的姓名、号码、联系方式等基本信息，确保主体明确。

二是确定房屋具体情况。详细注明房屋的位置、面积、户型、装修及设施状况等，避免后续因房屋状况产生纠纷。

三是约定租赁期限、租金及支付方式。租赁期限起止时间要清晰，租金金额及支付周期、支付方式均需明确，如按月支付、银行转账等。

四是规定相关费用承担。明确、、维修费等费用由哪一方承担，防止因费用问题引发矛盾。

五是设定违约责任。对双方可能出现的违约情形及相应责任作出约定，比如承租方逾期支付租金、擅自转租，出租方提前收回房屋等情况的处理方式。

六是注意与解除条件。约定在何种情况下可以变更或解除合同，保障双方合法权益。

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