一、抵押后租赁房屋被法院拍卖怎么办

当抵押后租赁的房屋被法院拍卖时，需根据不同情况来处理：

其一，若租赁关系设立在抵押权设立之前，根据“买卖不破租赁”原则，原租赁关系不受影响。也就是说，即使房屋所有权因拍卖发生转移，承租人仍可按照原继续使用该房屋，新的房屋所有权人应继续履行原租赁合同直至租赁期限届满。

其二，若租赁关系设立在抵押权设立之后，抵押权实现导致房屋被拍卖时，租赁关系不能对抗已登记的抵押权。在此情况下，承租人的租赁权不能继续存在，新的房屋所有权人有权决定是否继续与承租人保持租赁关系。若新所有权人不愿意维持租赁关系，承租人应在合理期限内搬离房屋。

另外，若因房屋拍卖导致承租人遭受损失，且符合相关法律规定的情形，承租人可向相关责任人主张相应赔偿。

二、收取的滞纳金是合法的吗

收取房屋租赁的滞纳金是否合法，需根据具体情况判断：

一是看合同约定。若租赁合同中明确约定了在承租人逾期支付租金等情形下，需支付滞纳金，且该约定不违反的强制性规定，那么在约定情形出现时，出租人按照合同收取滞纳金是合法的。因为合同是双方当事人自愿达成的协议，双方都应遵守约定。

二是看是否符合法定情形。若没有合同约定，但承租人逾期支付租金等行为给出租人造成了损失，例如导致出租人资金占用损失等，出租人可以依据相关法律规定，要求承租人承担违约责任，这种违约责任的承担方式可能类似滞纳金的性质，以弥补其损失，这种情况下也是合法的。

然而，如果约定的滞纳金过高，明显超出合理范围，或者没有任何合理依据而擅自收取滞纳金，则是不合法的。此时，承租人可以通过协商、调解或诉讼等方式维护自己的合法权益。

三、房屋租赁委托代理协议的写法是怎样的

房屋租赁委托代理协议通常应包含以下内容：

（一）协议双方信息

明确委托方（通常为房屋产权人）与受托方（代理出租的一方）的基本信息，包括姓名、号、联系方式、住址等，若是单位，需注明单位名称、法定代表人、注册地址等。

（二）委托事项

详细说明委托代理的具体事项，例如代理出租房屋的具体位置、面积、户型等房屋基本信息，以及委托代理的权限范围，如确定租金价格、签订租赁合同、收取租金等。

（三）委托期限

写明委托代理的起止时间，明确在该时间段内受托方有权行使代理权限。

（四）租金及费用

约定租金的支付方式、支付时间，以及受托方收取的代理费用标准和支付方式等。

（五）双方权利义务

委托方应保证房屋产权清晰，提供必要的文件资料；受托方应按约定履行代理职责，积极寻找租户等。

（六）违约责任

明确双方若违反协议约定应承担的责任，如支付违约金等。

（七）争议解决方式

一般约定协商解决，协商不成可选择向有管辖权的人民法院起诉或机构申请仲裁。最后，双方签字或盖章确认协议生效。

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