一、房屋租赁合同怎么失效

房屋租赁合同失效主要有以下几种情况：

1. 合同约定期限届满。如果明确约定了租赁期限，当期限到达时，合同自然失效，双方的租赁关系终止。

2. 双方协商一致。承租人和出租人可以在合同履行过程中，协商一致决定终止租赁合同的效力。

3. 一方根本违约导致。例如，承租人未经出租人同意擅自转租房屋，这是对租赁合同的根本违反，出租人有权解除合同，使合同失效；或者出租人未能按照合同约定提供符合要求的房屋，承租人也可解除合同。

4. 房屋灭失或被依法征收。如果租赁的房屋因自然灾害等原因灭失，或者被政府依法征收，房屋租赁合同无法继续履行而失效。

5. 符合法定解除条件。如因不可抗力致使不能实现合同目的等符合法律规定的解除情形时，合同可解除从而失效。

二、租赁合同任意解除吗

租赁合同不能任意解除。

一方面，在定期租赁合同中，双方约定了明确的租赁期限，在租赁期限届满之前，若无法定事由或双方协商一致，任何一方不得随意解除合同。例如，甲将给乙，约定租期为两年，在这两年内如果没有特殊情况，甲不能突然要求乙搬走解除合同，乙也不能无故不再租赁。

另一方面，不定期租赁合同中，虽然双方没有约定租赁期限，但根据法律规定，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。这也不是任意解除，需要遵循通知等法定程序。

所以，租赁合同的解除要遵循法定的条件或者双方约定的情形，不能任意为之。

三、租赁合同是哪个

在深圳，租赁合同主要指的是房屋租赁合同等租赁相关的合同。

从法律意义上来说，深圳的房屋租赁合同是出租人与承租人之间就房屋租赁事宜达成的书面协议。它明确了双方的权利和义务，包括租赁房屋的地址、面积、租赁期限、租金金额及支付方式、房屋用途、维修责任、违约责任等重要条款。

这类合同对于保障租赁双方的合法权益有着至关重要的作用。对于承租人而言，合同确保其能在租赁期内合法使用房屋；对于出租人来说，合同保障其按时收取租金等权益。如果租赁双方在租赁过程中发生纠纷，租赁合同也是解决纠纷的重要依据。

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