一、恶意租赁合同认定

恶意租赁合同的认定通常考虑以下因素：

一是合同目的方面。如果签订租赁合同不是基于正常的租赁使用需求，而是为了损害第三人利益，例如为了逃避债务，与他人恶意串通签订租赁合同，将可被执行的财产虚假租赁出去，阻碍对该财产的执行。

二是租金方面。租金明显低于市场价格且无法合理说明原因的，可能存在恶意。正常的租赁关系下，租金会在市场合理范围波动，过低的租金可能暗示双方存在不正当目的。

三是租赁期限方面。若租赁期限设置不合理，例如在债务即将到期前突然签订超长期限的租赁合同，且该期限不符合正常商业逻辑或租赁习惯，这也可能是恶意租赁合同的一个表现。

四是合同履行情况。比如承租人从未实际占有使用租赁物，或者所谓的租赁物根本不存在或者不符合正常租赁使用的条件，却存在租赁合同关系的，可能被认定为恶意租赁。

法院在认定恶意租赁合同时会综合考虑多方面的证据和情况进行判断。

二、租赁合同交付标准

租赁合同的交付标准通常涵盖以下几个方面：

（一）房屋状况

1. 物理结构完整，例如墙体、屋顶、地面等无明显损坏或安全隐患。

2. 配套设施齐全且能正常使用，像水电设施、门窗等应处于可正常使用状态。如果是商业租赁，可能涉及特定的设备设施，如空调、电梯等也要能正常运行。

（二）清洁程度

交付时房屋应达到合理的清洁标准，没有过多的建筑垃圾、灰尘等影响使用的污渍。

（三）文件物品

1. 提供与房屋相关的合法文件，如复印件等（证明出租方有权出租该房屋）。

2. 若有特殊约定的物品，如配备家具的，家具应与约定的清单相符，且无明显损坏。

（四）空间范围

交付的空间范围应与合同约定一致，包括室内使用面积、附属的院子或停车位等面积。

（五）使用权限

确保承租人在交付时能够按照合同约定的用途正常使用房屋，不存在第三方的干扰或限制使用的情况。

三、租赁合同怎样计算

租赁合同的计算涉及多个方面。

（一）租金计算

1. 按固额计算。在租赁合同中明确约定每月或每年的固定租金数额，这是最常见的方式。例如，每月租金1000元，租赁期间都按此金额支付。

2. 按比例计算。对于一些商业租赁，可能会根据营业额的一定比例来计算租金。比如，按照当月营业额的5%作为当月租金。

（二）租赁期限计算

从租赁起始日开始计算到租赁终止日，明确租赁的总时长。要注意起始日和终止日的确定方式，有的是明确具体日期，有的可能是根据某个事件的发生。

（三）违约金计算

如果一方违约，违约金的计算通常在合同中有约定。可能是按固定金额，如违约方需支付5000元违约金；也可能按照租金的一定比例计算，像按照未履行租期租金总额的20%作为违约金。

（四）递增计算

在长期租赁合同中，租金可能会逐年递增。例如每年递增5%，计算方式为上一年租金乘以（1 + 5%）得到当年租金。

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