一、商铺租赁合同怎么收租

在商铺租赁合同中，收租方式通常可以通过以下几种：

（一）按固定周期收取

1. 按月收租。这是较为常见的方式，每月固定日期（例如每月1日），承租人需支付当月租金。这种方式能使出租人的资金回笼较为稳定，便于管理财务。

2. 按季收租。每季度的某一固定日期（如3月1日、6月1日、9月1日、12月1日）收取当季租金。对于承租人来说，可能一次性支付金额较多，但对于出租人来说减少了收租频率。

（二）按年收租

一年为一个周期，在租赁合同起始日或者每年的某一固定日期收取全年租金。这种方式适合长期稳定的租户关系，同时出租人可以一次性获取较大金额资金进行其他投资或理财。

（三）其他方式

1. 分期收款。例如在签订合同时收取部分，然后在商铺交付使用后的一定期限内再收取剩余租金。

2. 结合营业额收取。根据商铺的营业额按一定比例收取租金，这种方式对出租人有一定风险，但在一些新兴商业体或者新开业的商铺中可能会采用，有助于吸引租户入驻。

收租方式需要在租赁合同中明确约定，以避免后期产生纠纷。

二、如何确认租赁合同失效

租赁合同失效的确认可从以下几方面考量：

（一）合同约定期限届满

如果租赁合同明确约定了租赁期限，当期限到达时，合同自然失效。例如，合同约定租赁期为一年，自2023年1月1日起至2023年12月31日止，到2023年12月31日24时，合同就因期限届满而失效。

（二）双方协商一致解除

租赁双方经过协商，达成解除租赁合同的合意，此时合同失效。这种协商解除要有明确的的意思表示，例如双方签订解除协议等书面文件，或者有能够证明双方同意解除合同的聊天记录、通话录音等。

（三）符合法定解除条件

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。例如租赁的房屋因自然灾害完全损毁，无法继续用于租赁。

2. 在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。像承租人明确表示不再支付租金且无正当理由，出租人可以解除合同使其失效。

3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。例如承租人拖欠租金，经出租人催告后在合理时间内仍不支付的，出租人可解除合同。

4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。例如，承租人将租赁房屋擅自改变用途，致使房屋受损无法正常使用，出租人可以解除合同。

三、租赁合同有哪些无效

以下情形租赁合同可能无效：

1. 主体不适格。如果出租人不是租赁物的所有权人或者合法使用权人，且未得到授权出租的，合同可能无效。例如，甲将乙的房子私自出租给丙，而甲无任何出租的权利来源，该租赁合同无效。

2. 以欺诈、胁迫手段订立租赁合同损害国家利益。比如一方通过欺诈手段让对方签订租赁合同，目的是将租赁场地用于非法的损害国家利益的活动，这样的。

3. 恶意串通损害第三人利益。若承租人和出租人故意勾结签订租赁合同，损害了对租赁物有合法权益的第三人的利益，合同无效。例如，为了阻止房屋真正的继承人继承房产，他人恶意签订长期租赁合同的情况。

4. 损害社会公共利益。比如将用于公共设施用途的场地以租赁合同形式变为私人盈利性场所，影响公共利益的实现，该租赁合同无效。

5. 违反法律、行政法规的强制性规定。例如租赁用于违法活动的场所，像等，这样的租赁合同无效。

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