一、事实租赁合同的认定

事实租赁合同的认定通常考虑以下方面。

（一）租赁物的交付与使用

1. 一方将特定的租赁物交付给另一方占有使用，这是事实租赁关系存在的基础。例如，将房屋的钥匙交给承租人，承租人得以入住使用房屋。

2. 承租人实际对租赁物进行了符合租赁用途的使用，如租用汽车后正常用于出行等。

（二）租金的支付或类似行为

1. 虽可能没有书面的租金约定，但存在支付租金的事实行为，比如定期以转账、现金等方式支付一额给出租人。

2. 即使没有明确为租金，但以其他名义支付的与租赁物使用相关的费用，如场地管理费等，如果符合租赁关系的经济实质，也可作为认定依据。

（三）双方的行为及默示

1. 双方的行为表现出租赁的意思，如出租人对承租人使用租赁物未提出异议，承租人在使用租赁物过程中也遵循了一些基本的租赁惯例。

2. 存在默示认可租赁关系的情况，例如承租人在租赁物处经营多年，出租人一直未反对且接受了承租人的某些相关费用。

综合以上因素，可以对事实租赁合同进行认定。

二、如何审理融资租赁合同

审理融资租赁合同主要考虑以下方面：

（一）合同效力审查

1. 主体资格方面，审查出租人和承租人是否具有签订融资租赁合同的能力，比如是否为合法注册的企业或具备完全民事行为能力的自然人等。

2. 合同内容审查，看是否存在违反强制性规定的条款，例如是否涉及非法融资等情况，若有则可能导致。

（二）租赁物相关审查

1. 明确租赁物是否真实存在，这是融资租赁合同的关键要素。

2. 审查租赁物的所有权归属情况，一般来说，在租赁期间所有权归出租人所有，要审查是否存在所有权争议等情况。

（三）权利义务审查

1. 出租人义务方面，审查其是否按合同约定购买租赁物并交付给承租人使用等。

2. 承租人义务方面，要审查是否按时支付租金，是否合理使用租赁物等。如果承租人逾期支付租金，要审查是否符合合同约定的解除条件等情况。

（四）违约责任审查

当一方违约时，审查违约条款的约定是否明确合理，根据违约的具体情形判定违约方应承担的责任，如赔偿损失、支付违约金等。

三、租赁合同怎么拿

在深圳获取租赁合同有以下几种常见方式：

（一）与房东自行签订

1. 可以通过房产中介寻找合适的房源并联系房东。在与房东达成租赁意向后，双方协商合同条款，包括租赁期限、租金、押金、房屋用途等内容，然后签订书面的租赁合同。

2. 如果是直接与个人房东联系，不通过中介，也按照上述协商条款并签订合同的流程进行。签订后的合同一式两份，双方各执一份。

（二）通过政府平台

1. 深圳市住房和建设局官方网站有时会提供租赁合同的模板，可下载后根据实际情况填写相关内容，再由租赁双方签字确认。

2. 部分社区街道办也可能提供租赁合同的标准模板，可前往获取后按要求填写签订。

（三）委托专业律师起草

如果租赁情况较为复杂，如涉及商业租赁、长期租赁、租赁房屋存在特殊情况等，可以起草租赁合同，以确保合同条款符合法律规定并且保障双方权益。

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