一、违法建筑租赁合同有用吗

违法建筑的租赁合同通常是无效的。

（一）从合法性角度看，违法建筑本身是违反城乡规划法等相关而建造的，其存在缺乏合法依据。而租赁合同是以合法的租赁物为前提的，违法建筑不符合这个基本要求。

（二）从权益保障方面分析，由于违法建筑随时可能面临被拆除等执法措施，承租人的使用权益无法得到有效保障。例如，可能在租赁期间被要求腾退，承租人难以正常开展经营或居住等活动，并且在的情况下，承租人难以依据租赁合同主张违约责任等权利。

（三）从社会管理秩序角度出发，认可违法建筑的租赁合同效力会间接鼓励违法建设行为，不利于城乡规划的有效实施和社会管理秩序的维护。

二、什么情况下租赁合同解除

租赁合同解除主要有以下几种情况：

1. 协商一致解除。承租人和出租人双方经过友好协商，达成一致意见解除租赁合同，这是最常见的一种方式。

2. 法定解除。

因不可抗力致使不能实现合同目的。例如发生地震、洪水等自然灾害，导致租赁的房屋完全损毁无法使用，合同目的无法达成，双方可以。

在租赁期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。比如出租人明确表示要将房屋卖给他人不再出租，承租人可以解除合同；或者承租人明确表示不再支付租金，出租人也可解除合同。

当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。例如承租人长期拖欠租金，经出租人催告后仍不支付，出租人可解除合同。

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。如出租人提供的租赁物存在严重质量问题，无法正常使用，承租人可解除合同。

三、先租赁再签合同是否违规

在通常情况下，先租赁再签合同并不必然违规，但存在诸多风险和可能引发争议的情况。

（一）从法律规定角度

1. 如果双方就租赁的主要条款达成口头协议并已实际履行租赁行为（先租赁），而后补签书面合同，只要口头协议内容不违反法律法规强制性规定，是有效的。不过，这种情况下，一旦双方对租赁的重要条款（如租金标准、租赁期限等）产生争议，举证会比较困难。

2. 若涉及特殊行业或特殊类型的租赁，可能有相关法律法规要求必须先签订书面合同才能进行租赁行为。例如，中，部分地区要求房屋租赁合同需备案登记，如果没有书面合同可能无法完成备案，从而在行政管理上可能被视为不合规。

（二）从风险防范角度

1. 先租赁后签合同，对于承租人而言，可能面临出租人随意提高租金、缩短租赁期限等风险；对于出租人来说，可能遇到承租人不按时支付租金、不当使用租赁物且难以追究责任等风险。

2. 在没有书面合同明确双方权利义务关系时，一旦发生纠纷，双方的权益都难以得到有效的保障。

综上所述，虽然先租赁再签合同不一定违规，但存在较多隐患和风险，建议在租赁行为发生前先签订书面合同。

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