一、租赁合同与谁签

租赁合同通常与以下主体签订：

1. 与房屋所有权人签订。如果是租赁房屋，房屋的所有权人有权出租自己的房产，这是最常见的情形。例如，个人拥有一套住房，将其出租给他人居住，双方签订租赁合同。

2. 与合法的代理人签订。当房屋所有权人无法亲自签订合同时，可能会委托他人作为代理人来签订租赁合同。但需要注意的是，代理人必须有合法有效的授权委托书，以证明其有权代表所有权人签订合同。

3. 与有权出租的使用人签订。比如在转租的情况下，原承租人经出租人同意后将租赁物转租给第三人，此时第三人就与原承租人签订租赁合同。但原承租人需在其被许可的租赁期限内且按约定条件进行转租。

二、租赁合同免责标准

租赁合同的免责标准通常遵循以下几点：

（一）法定免责情形

1. 不可抗力。例如自然灾害、政府行为等不可预见、不可避免且不可克服的客观情况。因不可抗力致使合同部分或全部不能履行的，可免除责任。例如地震导致租赁房屋倒塌，无法继续使用租赁房屋，双方对此都无过错，在这种情况下可以免责。

2. 符合合同约定的免责条款。

（二）约定免责

1. 双方在租赁合同中明确约定免责事由。但这种约定不能违反的强制性规定，也不能违背公序良俗。例如双方约定因市政道路施工导致租客无法正常使用租赁房屋的某一附属设施（如停车场）时，房东对此免责。

2. 约定免责条款应明确具体。含糊不清的免责条款可能被认定为无效或者无法有效执行。

总之，在确定租赁合同免责时，要依据法定情形以及合法合理明确的约定情形进行判断。

三、租赁合同押金多少

租赁合同的押金数额并没有一个统一的法定标准。

在实践中，押金数额通常由租赁双方协商确定。一般会考虑以下因素：一是租赁物的价值，如果租赁物价值较高，如中豪华住宅或者商业用房租赁，押金可能相对较高；二是租赁期限的长短，较长租赁期限下，为了保证租赁关系稳定和租赁物的妥善使用，押金可能也会多一些；三是当地的交易习惯，有些地区对于特定类型的租赁有约定俗成的押金比例或者金额范围。

但是，无论如何约定，押金数额应当合理，不能过高而形成对承租人不合理的经济负担，过高的押金如果在诉讼中被承租人主张调整，可能会根据公平原则进行适当调整。

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