一、租赁合同怎么作废

租赁合同作废主要有以下几种方式：

1. 协商解除。双方当事人协商一致，达成解除租赁合同的协议。这一协议应明确双方关于合同作废的意愿、作废后的相关事项处理等内容，例如是否有租金退还、租赁物的交接等。

2. 法定解除。在符合法律规定的情形下，一方有权使其作废。比如因不可抗力致使不能实现合同目的，在租赁期间租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，租赁物权属有争议等情况，无过错方可以主张合同作废。

3. 约定解除。如果租赁合同中约定了某些解除合同的条件，当这些条件成就时，享有解除权的一方可以解除合同使其作废。例如约定一方迟延支付租金达到一定期限，另一方有权解除合同。后，应按照法律规定和合同约定处理善后事宜，如返还租赁物、结算租金等。

二、如何签写租赁合同

签写租赁合同需注意以下几点：

1. 明确合同主体。要写清楚出租方和承租方的姓名或名称、号码或统一社会信用代码、联系方式和地址等基本信息，确保双方身份可识别。

2. 租赁物描述。详细写明租赁物的名称、数量、用途、位置、状态等情况。例如租赁房屋，要明确房屋的具体地址、面积、户型等。

3. 租赁期限。确定租赁开始日期和结束日期，明确租赁时长。

4. 租金及支付方式。租金金额需明确，同时规定租金的支付周期，如月付、季付或年付等，以及支付的具体方式，如现金、银行转账等。

5. 维修责任。约定租赁期间租赁物的维修义务由哪一方承担，一般自然损耗由出租方负责维修，因承租方使用不当造成的损坏由承租方维修。

6. 违约责任。列出双方违约的情形以及相应的违约责任，如逾期支付租金的违约金计算方式等。

7. 争议解决方式。可选择协商、或诉讼等方式解决可能出现的争议。

最后，双方应在合同上签字或盖章，合同一式两份或多份，双方各执一份。

三、租赁合同怎么判断

判断一个合同是否为租赁合同，可从以下几方面着手：

（一）合同目的

1. 若合同主要目的是一方将特定的财产（如房屋、车辆、设备等）在一定期限内交付给另一方使用，另一方支付相应租金，这符合租赁合同的基本特征。例如，甲将自己的房屋交给乙居住，乙按月支付租金，这种情况就可能是租赁合同。

（二）合同主体权利义务

1. 出租人义务在于提供符合约定用途的租赁物，并且在租赁期间保持租赁物符合约定用途。比如，出租房屋要保证房屋能正常居住。

2. 承租人义务主要是按照约定支付租金，合理使用租赁物并且按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。

3. 承租人有权在租赁期间内占有、使用租赁物，但没有处分权，这与等其他合同有明显区别。

（三）合同条款

1. 租赁合同通常包含租赁物名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。若合同中有这些典型的租赁条款，也有助于判断为租赁合同。

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