一、租赁合同什么算是违约

在租赁合同中，以下情形通常被视为违约：

（一）承租方违约情形

1. 未按照合同约定的时间和金额支付租金，例如逾期支付或者拒绝支付租金。

2. 未经出租方同意，擅自改变租赁物的用途，将居住用房改为商业用途等。

3. 未经出租方许可，私自对租赁物进行改造、破坏租赁物的结构或造成租赁物的损坏。

4. 承租方提前解除租赁合同，且没有合法的解约事由。

（二）出租方违约情形

1. 未按合同约定的时间将租赁物交付给承租方使用。

2. 租赁期间，干扰承租方正常使用租赁物，例如频繁无故进入租赁场所。

3. 出租方未能按照合同约定履行对租赁物的维修义务，导致承租方无法正常使用租赁物。

4. 出租方提前解除租赁合同，没有合法依据的情况。

总之，租赁合同双方应严格按照合同约定履行各自的义务，任何违反合同约定条款的行为都可能构成违约。

二、租赁合同如何约定违约

在租赁合同中约定违约条款可以从以下几个方面着手：

（一）违约情形

1. 租金支付方面，明确租客逾期支付租金的天数界定，例如超过15日未支付视为违约；以及房东未按约定提供租赁房屋的情况也算违约。

2. 房屋使用方面，若租客擅自改变房屋用途、破坏房屋结构属于违约；房东无故干扰租客正常使用房屋同样构成违约。

（二）违约责任承担方式

1. 经济赔偿方面，可以约定违约方按一定比例支付违约金，如租金总额的20%。对于因违约给对方造成的实际损失，如租客违约提前解约导致房东重新出租期间的租金损失等，违约方需予以赔偿。

2. 继续履行，当一方违约时，另一方有权要求违约方继续履行合同义务，例如租客逾期支付租金，在承担违约金的同时仍需继续按合同支付租金。

（三）争议解决

明确约定发生违约争议时，是通过还是诉讼方式解决，若选择仲裁，要写明仲裁机构名称等具体信息。

通过以上这些方面在租赁合同中清晰约定违约相关事宜，可以有效避免或减少纠纷的发生。

三、租客违约合同怎么终止

如果租客违约，要终止合同可按以下方式操作：

（一）查看合同约定

仔细查看租赁合同中关于违约及的条款。若合同明确规定了租客何种违约行为可导致，例如租客逾期未支付租金达到一定期限，房东可依据此条款行使终止权。

（二）发出通知

1. 书面通知：以书面形式告知租客其违约行为以及依据合同将终止合同的决定。通知应明确违约事实、合同依据和终止合同的生效日期，同时保留通知的送达证据，如通过快递寄送，保留快递单据。

2. 给予合理期限：在通知中可给予租客一定合理期限来纠正违约行为，如在期限内未纠正，则合同于期限届满时终止。

（三）依法解除

若租客的违约行为符合法定解除条件，例如擅自改变房屋用途对房屋造成严重损害等，房东可以直接依法。在合同终止后，可根据合同约定及法律规定处理后续事宜，如租客腾退房屋、结算租金及违约金等。

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