一、租赁合同怎么结束

租赁合同的结束主要有以下几种方式：

（一）合同期满正常终止

1. 当租赁合同约定的租赁期限届满时，双方的权利义务履行完毕，合同自然结束。例如，一份合同约定租赁期为一年，一年到期后，如果双方没有续签的意愿，合同就结束了。

2. 在此情况下，承租人应按照合同约定将租赁物返还给出租人，并且要保证租赁物符合约定的状态，比如房屋没有过度损坏等。

（二）协商解除

1. 租赁双方可以在合同履行过程中协商一致，提前解除租赁合同。例如，承租人因为工作调动需要到外地，与出租人协商后，双方同意解除租赁合同。

2. 协商解除时，双方可能需要就一些后续事宜达成一致，如是否退还剩余租金、押金如何处理等。

（三）法定解除

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的时，双方可以。例如，租赁的房屋因自然灾害严重损坏无法继续使用，双方可解除合同。

2. 在一方违约的情况下，另一方有权解除合同。如承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除租赁合同；或者出租人未按照约定提供租赁物的使用条件，承租人可以解除合同。

二、租赁合同如何抵押

租赁合同本身不能直接抵押，因为租赁合同是债权债务关系的一种体现，不具有抵押物的性质。

如果涉及到与租赁相关财产的抵押情况如下：

1. 若是租赁房屋等不动产，出租人想抵押该不动产，需要依据相关不动产抵押规定。通常要办理抵押登记手续，向机构提交申请书、不动产权属证书、抵押合同等必要材料。在抵押设立后，租赁合同继续有效，即“买卖不破租赁”，新的抵押权人要受租赁合同约束。

2. 对于动产租赁物的抵押，以动产如机器设备等为例，抵押人需与抵押权人签订有效的抵押合同。如果是一些特殊动产如船舶、航空器等，还需进行法定的登记手续，抵押权自登记时设立；对于普通动产，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。

总之，租赁合同不能抵押，但租赁物可以依据不同的财产性质进行抵押操作。

三、阴阳租赁合同认定

阴阳租赁合同是指就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示。

在认定阴阳租赁合同方面：

1. 从合同内容看，如果两份合同在租赁标的、租赁期限、租金金额等关键条款上存在明显差异，尤其是当对外合同显示的租金明显低于市场正常水平时，可能存在的嫌疑。

2. 从签订目的考量，如果能证明一方订立两份合同是为了逃避税费、应对管理部门检查等非法目的，可认定为阴阳合同。

3. 从当事人的行为分析，例如在实际履行过程中，是按照其中一份真实的合同（通常是所谓的“阴合同”）履行，而与对外的“阳合同”不符，这也是认定阴阳合同的重要依据。

阴阳租赁合同中的“阳合同”因为不是当事人真实意思表示，往往被认定为；而“阴合同”如果不存在其他违法情形，可认定为有效合同。但由于涉及逃避税收等违法违规行为，当事人可能面临税务等部门的处罚。

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