一、终止租赁合同如何操作

终止租赁合同一般按以下方式操作：

（一）协商一致终止

1. 双方达成协议：出租人和承租人可就终止租赁合同进行协商，对终止的时间、相关费用结算（如租金结算到何时、押金是否退还及退还多少等）、房屋交接等事项达成一致意见。

2. 签订终止协议：将协商好的内容形成书面的终止协议，双方签字确认，以避免日后产生纠纷。

（二）法定解除

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的：例如房屋因自然灾害损毁无法居住，双方可解除合同。这种情况下，需要提供不可抗力的相关证明。

2. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务：如承租人明确表示不再支付租金，出租人可解除合同；出租人明确表示不再提供房屋给承租人使用，承租人也可解除合同。

3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：例如承租人迟延支付租金，经出租人催告后仍不支付，出租人可解除合同。

4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的：如承租人擅自改变房屋用途，严重破坏房屋结构等，出租人可解除合同。

二、租赁合同姓名认定

在租赁合同中，姓名认定是较为重要的环节。

（一）出租方姓名认定

1. 如果是个人出租，应当以上的姓名为准。身份证是证明公民身份的法定证件，租赁合同上的姓名与身份证一致，能确保出租人的身份明确无误，避免在租赁过程中产生关于出租方身份的争议。

2. 对于法人或者其他组织出租，应以其在工商登记或相关法定登记注册中的名称为准。这是因为这些登记信息具有公示性和公信力。

（二）承租方姓名认定

1. 个人承租方同样以身份证姓名为准。这关系到承租人在租赁期间的权利义务归属，例如租金支付责任、租赁物使用中的责任等。

2. 若是企业承租，要依据企业等法定登记注册名称填写。这样可以明确租赁关系中的承租方主体，在出现纠纷时，便于确定诉讼主体等法律关系。

3. 在有代理情形时，除了写明被代理人的姓名，还应当注明代理人的姓名及其代理权限范围。这有助于在发生与代理相关的争议时，清晰界定各方责任。

三、能解除租赁合同吗

能否解除租赁合同需要看具体情况。

如果存在法定解除情形，是可以解除租赁合同的。例如，因不可抗力致使不能实现合同目的，像房屋因自然灾害损毁无法居住，这种情况下可以解除合同；在租赁期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，如房东明确表示不再出租房屋或者租户明确表示不再承租；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，例如租户长期拖欠租金，经房东催告后仍不支付；还有当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，如房东未能提供符合约定用途的房屋等。

另外，如果双方在租赁合同中约定了解除合同的条件，当该条件成就时，也可以解除合同。

以上是关于终止租赁合同如何操作的相关回答，如您正遇到法律难题不知道怎么解决?或者实在找不到合适的律师，请点击咨询按钮，可以根据你的大概情况为匹配到最合适的本地专业律师。