一、什么租赁合同无效

以下几种情况租赁合同无效：

1. 主体不适格的情况。例如无民事行为能力人订立的租赁合同无效。因为无民事行为能力人无法独立实施民事法律行为，其订立合同的行为不能产生法律效力。

2. 以虚假的意思表示订立的租赁合同无效。比如为了逃避债务虚假签订租赁合同，并非真实的租赁关系意图。

3. 违反强制性规定的租赁合同无效。像租赁违法建筑的合同，由于建筑物本身违反法律规定，围绕其建立的租赁关系也不具有合法性。

4. 违背公序良俗的租赁合同无效。例如将用于违法犯罪活动的场所进行租赁的合同，这种合同违背社会公德和正常的社会秩序，是无效的。

二、租赁合同认定条件

租赁合同的认定通常需满足以下条件：

一是存在租赁物。租赁物应是合法的、特定的可租赁的物品或财产，比如房屋、车辆等。

二是有出租方和承租方。双方应具备相应的民事行为能力，能够承担合同中的权利和义务。例如，自然人和法人在符合法定条件下可以作为租赁合同的当事人。

三是达成租赁的合意。双方就租赁物的使用、租金、租赁期限等主要条款达成一致的意思表示。比如明确约定租金的金额、支付方式、租赁物的用途以及租赁的起止时间等。

四是租赁合同应符合法定形式。对于一些特殊的租赁物或者租赁期限较长的情况，可能需要采用书面形式。不过，即使未采用书面形式，如果双方已经实际履行了主要义务，如承租方已使用租赁物且出租方已接受租金，租赁合同也可能被认定有效。

三、租赁合同怎么解决

租赁合同出现问题可以通过以下方式解决：

（一）协商

这是最基本和优先选择的方式。合同双方可以就争议事项，如租金调整、租赁物维修责任、租赁期限变更等进行友好的沟通和协商，达成双方都能接受的解决方案。

（二）调解

可以请求第三方调解机构介入。例如，由当地的委员会进行调解。调解机构会依据相关法律法规和公平合理的原则，促成双方达成调解协议，解决租赁合同纠纷。

（三）

如果租赁合同中有仲裁条款，那么可以将纠纷提交给约定的仲裁机构。仲裁裁决具有终局性，对双方都有约束力。

（四）诉讼

当协商和调解不成，又没有仲裁条款时，可以向有管辖权的人民提起诉讼。法院会根据双方提交的证据、适用相关法律规定来判定是非，作出判决。例如，对于房东无故提前解约或者租户拖欠租金等情况，法院会根据具体事实和法律规定做出公正的裁决。

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