一、如何谈商铺租赁合同

在谈商铺租赁合同需要注意以下几个关键方面：

（一）租赁基本信息

1. 明确商铺的具体位置、面积大小等，确保与实际需求相符，避免后期因面积误差等产生纠纷。

2. 确定租赁期限，包括起始日期和结束日期，同时考虑是否有续租的相关约定，比如续租的优先权利及续租租金的调整方式等。

（二）租金及费用

1. 租金金额应明确规定，是固定租金还是按一定比例抽成，以及租金的支付方式（如按月、季、年支付）和支付日期。

2. 除租金外，要清楚其他费用的承担，例如、等，明确由哪一方负责缴纳，避免费用不清的扯皮情况。

（三）商铺的使用

1. 规定商铺的用途，是只能用于特定商业活动还是有更宽泛的使用范围，防止后东以用途不符为由干涉正常经营。

2. 对商铺的装修、改造等相关事宜进行约定，包括是否需要房东同意、装修后是否可以拆除等。

（四）维修责任

1. 确定商铺的维修责任主体，如房屋主体结构等重大维修由房东负责，而内部设施的小维修由租户负责等。

（五）违约责任

1. 双方应明确约定各自的违约责任，如一方提前解约需要承担的赔偿责任等，这有助于保障合同的顺利履行。

二、协议能否作废租赁合同

一般来说，协议是否能作废租赁合同需要分情况来看。

如果协议与租赁合同存在直接关联，并且协议内容明确约定解除或废止租赁合同的相关条款，比如双方达成新的协议表明之前的租赁合同不再履行，由于这是双方意思表示一致的结果，在这种情况下是可以作废租赁合同的。

但如果协议与租赁合同并无关联，或者协议没有足够的法律依据和明确表述来涉及租赁合同的废止，那就不能作废租赁合同。租赁合同在符合法定解除条件时才会被解除，例如一方根本违约致使合同目的无法实现、不可抗力等情况。

另外，即使协议有作废租赁合同的意图，但如果违反的强制性规定，也是无效的，不能达到作废租赁合同的效果。

三、租赁合同如何清理内容

租赁合同清理内容可从以下几方面着手：

（一）主体信息

1. 明确出租方和承租方的姓名或名称、号或统一社会信用代码、联系方式等基本信息，确保准确无误，有错误或变更的要及时修正。

2. 若涉及代理人签订合同，要清理代理人的代理权限、代理期限等相关信息是否清晰。

（二）租赁物相关

1. 准确描述租赁物的名称、数量、规格、状态等。例如租赁房屋的面积、户型结构、附属设施等，确保与实际情况相符。

2. 对于租赁物的用途进行清理，是否明确约定且符合法律法规规定，是否存在模糊或可能引起争议之处。

（三）租赁期限与租金

1. 核对租赁期限的起始和终止日期，包括是否有续租条款、提前解约条款及其条件等。

2. 租金金额、支付方式（如现金、转账等）、支付周期（月付、季付等）是否明确无歧义，有无租金调整机制也要清晰。

（四）维修与保养责任

明确租赁物维修保养由哪一方负责，范围包括哪些部分，避免后期产生争议。

（五）违约责任

明确双方的违约责任条款，例如逾期支付租金、提前解约等情况下的责任承担方式，包括违约金数额或计算方法等。

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